Datos personales de los compradores y vendedores 

Deben consignarse tal y como constan en sus documentos de identidad. Si se ha modificado el nombre o apellidos o sexo pueden ser necesarios requisitos adicionales: 

    >> Si el que ha modificado su nombre o apellido es alguno de los compradores es conveniente hacer constar su apellido anterior, -especialmente el apellido de soltera.- circunstancia que reflejará en el documento por sus meras manifestaciones.

    >> Cuando alguno de los vendedores ha modificado su nombre o apellidos respecto del que tenía cuando adquirió el innmueble  será necesario acreditar su anterior nombre o apellido:

• Si los vendedores son españoles, dicha circunstancia se podrá acreditar (la solución dependerá de cada caso):

  • Certificación del registro civil que se acredite el cambio de nombre o apellido/s o su nombre o  apellido/s anterior/es. 

  • Certificado de concordancia expedido por la Dirección General de la Policía (en el caso de adquisición de la nacionalidad española con posterioridad a la compra).

  • Exhibición del ejemplar original del documento con el que se le identificó al otorgar la Escritura de compraventa.  

• Si los vendedores son extranjeros:

      > Documento del Registro o Autoridad competente de su país para certificar dichos hechos, con los siguientes requisitos:

          >> Traducido por traducción jurado del Ministerio de Asuntos Exteriores del Reino de España, salvo que se expida en un formato plurilingüe de la Comisión internacional de estado civil o acompañada de los documentos estandarizados de traducción previstos en el Reglamento de UE 2016/1191, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 6 de julio de 2016. (Solo aplicable a los países miembros de la Unión Europea)

          >>  Legalizado o apostillado con apostilla del Convenio de la Haya de 5 de octubre de 1961, salvo que se expida en formato plurilingüe de la Comisión Internacional del Estado Civil o se expida por  un país firmante del Convenio 17 de la Comisión Internacional del Estado Civil o un Estado Miembro de la Unión Europea (Reglamento UE 2016/1191).

        > Mediante la exhibición del ejemplar original documento por el que se le identificó en el momento de la compra o testimonio notarial del mismo incorporado al título de propiedad o poder en cuya virtud se adquirió el inmueble.

-Es conveniente adelantar a una copia de los mismos a la Notaría para ir preparando el documento.

•  En el momento de la firma aportarse el ejemplar original y vigente de los documentos de identidad.

• ¿Qué documentos de identidad se deben aportar? 

  • >>  Los españoles residentes en España: Documento Nacional de Identidad (DNI) . (No es válido el pasaporte ni el carnet de conducir)

  • >>  Los españoles no residentes en España:  Pasaporte español vigente.

  • >>  En cuanto a los extranjeros hay que distinguir entre residentes y no residentes y entre nacionales o no de países de la Unión Europea:

    • • - Extranjeros nacionales de la Unión Europea:  Pasaporte o Documento de Identidad de su nacionalidad.

      • - Extranjeros no nacionales de la Unión Europea:

        • • • • >> No residentes en España: Pasaporte.

              • >> Residentes en España: Permiso de Residencia del Reino de España (TIE)

• >> Problemática: Vendedores que constan inscritos en el Registro de la propiedad con número de pasaporte: Es preciso que los datos del vendedor o vendedores que comparecen en la Notaría a otorgar la Escritura de venta se coincidan con las que personas que constan como propietarios del inmueble en el Registro de la propiedad. En las compraventas anteriores al año 2005 suele ser frecuente en número del documento de identidad del vendedor o vendedores extranjeros que constan en el Registro de la propiedad es el del pasaporte que tenían cuando se otorgó la escritura de compraventa por la que adquirieron la propiedad del inmueble. Sin embargo, en todos los países, el número de pasaporte, a diferencia de lo que ocurre con el NIE o el Documento Nacional de Identidad español, se modifica o varía cada vez que se renueva el pasaporte por lo que nos encontramos con el problema de que la persona que comparece ante el Notario a los efectos de vender la finca tiene un número de pasaporte que no coincide con el que consta en el Registro de la propiedad.  Posibles soluciones:  

  • • > Certificado apostillado o legalizado de la oficina de su país encargada de la expedición de pasaporte que certifique vendedor que en la actualidad tiene un concreto número de pasaporte, en la fecha de otorgar su escritura de compraventa por la adquirió la propiedad de la finca tenía el mismo número de pasaporte que consta en el Registro.

    • > Exhibición al notario del  original pasaporte caducado que estaba vigente cuando el vendedor otorgó la Escritura de compraventa de la finca que ahora trata de vender.

    • > Presentación de la primera copia autorizada de la Escritura de compra del ahora vendedor con nota de su inscripción en el Registro de la propiedad.

    • > Identificación del vendedor por dos testigos que conozcan al vendedor y a los que, además, conozca el Notario que va autorizar la Escritura de venta que aseveren  que el ahora vendedor y el entonces comprador son la misma persona.

    • > Acta notarial de notoriedad a los efectos de acreditar que el ahora vendedor y entonces comprador son las mismas personas.

    • > Certificación de la Dirección General de la Policia que acredite, -sí se da dicha circunstancia,- que el vendedor cuando obtuvo su NIE tenía asignado el mismo número de pasaporte que cuando otorgó la compra.

    • > Cotejo de la firma que consta en la matriz de la Escritura de compra, con la firma de quien dice ser ahora el vendedor.

• > Españoles:

  • • >> Residentes en España será el número y letra de su Documento Nacional de Identidad.

    • >> No residentes: Certificado de la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o Documento Nacional de Identidad (DNI) sí dispusiesen del mismo.

• > Extranjeros residentes en España:

  • • >> Nacionales de países miembros de la Unión Europea:  Número de Identificación de Extranjero (N.I.E.): o Número de Identificación de Extranjero, se debe acreditar en el momento de la firma mediante ejemplar original -con marcas de agua- (no se admiten copias o fotocopias en color)  del Certificado acreditativo de su inscripción en el Registro de Cuidadnos de la Unión Europea  expedido por el Reino de España.  (Comúnmente conocido como el NIE verde).

    • >> Nacionales de países no miembros de la Unión Europea: Permiso de residencia en España.

• > Extranjeros no residentes en España, nacionales o no nacionales de países miembros de la Unión Europea :

  • • • >> NIE o Número de Identificación de Extranjero acreditado mediante Certificado de su inscripción en el Registro Dirección General de la Policía –(comúnmente conocido como NIE BLANCO)- debe ser original o con CVS o QR de comprobación y será necesario que tenga la condición de Número de Identificación Fiscal, que tras su obtención se haya presentado la correspondiente declaración censal (Modelo 030) ante la Agencia Estatal de la Administración Tributaria.

        • • El NIE blanco a los efectos del otorgamiento de documentos públicos notariales no caduca, por lo que se podrá utilizar aunque en el mismo ponga que tiene un determinado plazo de vigencia (por ejemplo vigencia de seis meses) o se haga referencia a la finalidad para la que se expidió en su día (expedido para compraventa).

          • Los NIES expedidos antes del año 2005 tienen un número más, es decir 8 números entre los letras, la inicial siempre una X, a diferencia del formato actual que es de 7 números precedido de dos letras la primera será, en función de la fecha de expedición X, Y o Z y la última un asignada mediante el mismo algoritmo que los DNI y NIF en función del número del documento. En los NIEs de 8 números el “0” inicial no debe tenerse en cuenta.

      • >>  Número de Identificación Fiscal Provisional: Se puede solicitar directamente y obtener de forma inmediata por la Notaría siempre que al solicitante no se le hubiese asignado previamente un NIE u otro NIF provisional, en cuyo caso no cabe la obtención de un NIF provisional sino que  deberá solicitarse a de la Dirección General de la Policía (si tenía ya un NIE) o a la Agencia Estatal de la Administración Tributaria (si tenía ya un NIF provisional)  un duplicado del mismo.  El NIF provisional pese a su nombre no caduca. Pero sí, posteriormente, el interesado solicita un NIE deberá obtener un certificado de concordancia de la Agencia Estatal de la Administración Tributaria  que acredite que antes tenía.

La falta de aportación del Número de Identificación Fiscal por cualquiera de los otorgantes, vendedores o compradores impedirá la inscripción del derecho de propiedad de los compradores en el Registro de la propiedad.

• ESTADO CIVIL: 

  •  Deberá indicarse si el otorgante es soltero, casado, separado judicialmente o divorciado. Tambien la situación de unión de hecho, cuando de conformidad con su normativa reguladora la misma atribuya a sus miembros la sujección a un régimen matrimonial, como ocurre por ejemplo en el País Vasco. 

• RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL: 

           >> En el caso de que los otorgantes estén casados deberán indicar su régimen económico del matrimonio:  Las relaciones económicas entre los cónyuges, en todo matrimonio se regulan  por un régimen económico matrimonial, que será determinado por la Ley (régimen legal supletorio) si los cónyuges no determinan en capitulaciones matrimoniales, dentro de las distintas posibilidades que les permite la ley, determinar el régimen económico matrimonial por el que quieren que se rija su matrimonio: (régimen convencional).  

           >> Si se han otorgado capitulaciones matrimoniales deberán presentarse al Notario en el momento de la firma copia autorizada de las capitulaciones matrimoniales y acreditar la inscripción de las mismas en el Registro Civil. La falta de acreditación de las capitulaciones matrimoniales y de su inscripción en el Registro Civil impedirá la inscripción de la compra y por tanto del Derecho de propiedad del comprador o compradores en el Registro de la propiedad.

           En el caso de cónyuges extranjeros o capitulaciones matrimoniales otorgadas en el extranjero deberá presentarse el ejemplar original del documento en que consten las capitulaciones matrimoniales, acompañados de su traducción oficial por traductor jurado del Ministerio de Asuntos Exteriores y legalizado o con apostilla del Convenio de la Haya de 5 de octubre de 1961 y certificación o anotación de su inscripción, en su caso también traducida y legalizada o apostillada.  Cuando se acredite la inscripción de las capitulaciones matrimoniales mediante Certificado de Matrimonio, no será necesaria legalización y apostilla en si se trata de un Certificado de expedido por un Estado Miembro de la Unión Europea (Reglamento UE 2016/1191) o un país firmante del Convenio 17 de la Comisión Internacional del Estado Civil o se expida en formato plurilingüe del Convenio 16 de la Comisión Internacional del Estado Civil.

           El régimen económico matrimonial pactado en capitulaciones matrimoniales no se puede acreditar mediante la exhibición del certificado del Registro Civil, sin exhibir la copia autorizada de las capitulaciones matrimoniales ya que lo que acredita la certificación en el Registro Civil es la inscripción del régimen pactado pero los pactos capitulares, es decir las capitulaciones matrimoniales pueden establecer modalizaciones o modificaciones a la regulación legal del régimen económico matrimonial pactado que no tienen reflejo en la su inscripción en el Registro civil y exigir por ejemplo consentimientos u autorizaciones para realizar actos de administración o disposiciones que no estén previstos en la regulación legal del régimen matrimonial pactado. 

           >> En función del régimen económico matrimonial que rija las relaciones económicas entre los cónyuges podría ser necesario que firme también el documento el cónyuge del vendedor aún cuando no sea titular del bien (por ejemplo, si se vende la vivienda habitual familiar)

           También puede ser conveniente la comparecencia del cónyuge del comprador/a a los efectos de confesar o atribuir el carácter de privativo del bien adquirido. 

RÉGIMEN MATRIMONIAL LEGAL SUPLETORIO:

              -Si no se han otorgado capitulaciones matrimoniales el régimen económico matrimonial será el legal supletorio, es decir, es un régimen económico matrimonial que se prevé por la ley cuando los cónyuges no han pactado uno de forma expresa mediante el otorgamiento ante Notario de Capitulaciones Matrimoniales. En España será con carácter general el régimen legal supletorio es el de la Sociedad de gananciales regulado en el Código civil, pero hay excepciones:

           - En Aragón rige como régimen legal supletorio el régimen del consorcio foral aragonés, que es también un régimen de comunidad

           - En Navarra rige el régimen de conquistas que es un régimen de comunidad.

          - En Vizcaya, en los territorios comprendidos en la Tierra Llana o el Infanzonado rige el régimen de la comunicación foral vizcaína que es igualmente un régimen de comunidad.

           -En Cataluña, Mallorca, Menorca, Ibiza y Formentera, rige como régimen legal supletorio un régimen de separación de bienes.

           -En Ferengal de la Sierra, Albulberque, Jerez de los Caballeros y Olivenza (Extremadura): rige un régimen matrimonial especial denominado Fuero de Baylio.

RÉGIMEN LEGAL SUPLETORIO DE SEGUNDO GRADO: 

           >> En algunos países, como el caso de Italia, prevén un régimen legal supletorio de segundo grado, que es un régimen matrimonial por el que los cónyuges pueden optar en el momento de la celebrar el matrimonio en lugar del régimen legal supletorio sin necesidad de otorgar capitulaciones matrimoniales.

           Por ej: En Italia, en el momento de celebrar el matrimonio se les permite optar por un régimen de separación de bienes, (régimen supletorio de segundo grado) y si no optan por el mismo, se les aplica un régimen matrimonial de comunidad (régimen legal supletorio de primer grado)

           La elección y aplicación del régimen legal supletorio de segundo grado puede acreditarse mediante certificado de matrimonio ya que la ley permite sólo optar por dicho régimen, -tal y como está configurado en la Ley,- sin posibilidad de introducir modificaciones en la regulación de dicho régimen respecto a las previstas en la Ley. Si quisiesen introducir modificaciones o modulaciones al régimen legal supletorio de segundo grado será necesario el otorgamiento de la correspondiente Escritura de capitulaciones matrimoniales y su inscripción en el Registro Civil.

•   Deberá indicarse: 

  • • El sector de actividad. 

    • Sí se trabaja por cuenta propia o como autónomo 

    • El cargo o empleo que se desarrolla.

•   Deberá también indicarse, en su caso, si se ejerce un cargo de responsabilidad pública o si se es familiar de una persona con un cargo de responsabilidad pública.