Cuando en un terreno se ha construido una edificación o se han realizado plantaciones, para  que tanto la descripción de la obra o plantación así como la propiedad de la misma conste reflejada, tanto en el título de propiedad (Escritura) como publicada en Registro de la propiedad, es necesario otorgar ante Notario una Escritura pública denominada "declaración de obra" o " declaración de obra nueva",  en que se procede: 

>> Se procede a describir la edificación o plantación realizada así como su ubicación. 

>> A declarar la propiedad de la edificación o plantación, de ahí que la declaración de obra nueva deba otorgarse necesariamente por todos los propietarios del terreno. 

>> Acreditar el cumplimiento de los requisitos urbanísticos exigidos para la realización de la obra o plantación o, en su caso, si la obra o plantación se ha ejecutado sin la preceptiva licencia municipal la prescripción de las acciones de disciplina urbanística que permitirían a la Administración competente adoptar medidas para el restablecimiento de la legalidad. 

La declaración de obra nueva tiene un valor declarativo, es decir, es la constatación jurídica, no sólo de la existencia y descripción de una edificación o una plantación en un terreno sino también su propiedad, de ahí, su importancia.

>> Obra nueva en construcción:   tiene por objeto dejar constancia de la existencia,  descripción y propiedad de una edificación iniciada pero aún no concluida. En este caso, la descripción de la obra o la edificación, accederá al registro de la propiedad como obra "en construcción",  y cuando finalmente se concluya la obra deberá otorgarse ante Notario un acta acreditativa de la conclusión de la obra (acta de finalización de obra) y la constancia de la misma en el Registro de la propiedad. Cuando se va a solicitar financiación para realizar la obra, suele ser frecuente que las entidades financieras exigan, que antes de otorgr la Escritura de préstamo hipotecario, se proceda a formalizar la declaración de la obra nueva en construcción.

>> Obra nueva terminada o simplemente obra nueva: en este caso se deja constancia de la existencia, descripción y propiedad de la obra tras la finalización de la misma, por lo que no es necesario ningún trámite posterior para dejar constancia de la finalización de la obra, que constará ya, desde un inicio, en el Registro de la propiedad, como una obra terminada. 

>> Ampliación de obra nueva: en este caso, de lo que se trata de dejar constancia es de la propiedad, existencia y descripción de una ampliación o modificación constructiva hecha en una obra ya concluida y declarada. Por tanto tiene por objeto dejar constancia de una modificación en una edificación existente. 

>> Como norma general la realización de cualquier obra de edificación requiere la previa obtención de una licencia municipal de obra y en el caso de que una obra se ejecute sin la preceptiva licencia el Ayuntamiento podrá adoptar las medidas necesarias para el restablecimiento de la legalidad urbanística infringida, con medidas que van desde la paralización de la obra e imposición de sanciones a la demolición de la misma a costa del propietario, cuando la obra no fuese susceptible de legalización por no ajustarse a las prescripciones urbanísticas. 

>> Sin embargo, excepcionalmente, es posible la declaración de obras ejecutadas sin licencia, cuando se acredita que ha transcurrido el plazo previsto en la normativa urbanística para la préscripción de infracción urbanística que supone la ejecución de una obra sin licencia, (que en el caso de la Comunidad Autónoma de Canarias es de cuatro años desde la total finalización de la obra) , sin que el Ayuntamiento haya tomado ninguna medida para proceder al restablecimiento de la legalidad urbanística infringida, es decir, sin que el Ayuntamiento no haya incoado el correspondiente expediente de disciplina urbanística. 

No obstante, es conveniente hacer una serie de precisiones: 

>> El hecho de que la obra ejecutada sin licencia pueda declararse notarialmente e inscribirse en el Registro de la propiedad no implica en modo alguno la legalización de la obra:  El Ayuntamiento no puede demoler la obra, pero la edificación queda calificada como una edificación fuera de ordenación, en la que sólo se podrán ejecutar obras para su mera conservación, salvo que obtenga la legalización de la obra, por ajustarse la edificación a las prescripciones y requisitos del planeamiento urbanístico y tramitar el propietario el correspondiene expediente administrativo para solicitar al Ayuntamiento dicha legalización. 

>> En el Registro de la propiedad, (salvo que se haya acreditado mediante certificación municipal que no es posible la adopción respecto de la obra de medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística infringida), se practicará una nota de publicidad noticia que no desparecerá núnca del folio de la finca y por tanto de la información del registro de la propiedad, - salvo que el propietario obtenga la correspondiente legalización de la obra., - y  que dejará constancia de que la obra se ha declarado sin la preceptiva licencia, 

Igualmente se hará constar en la información del Registro de la propiedad la declaración formulada por  el Ayuntamiento sobre la concreta situación urbanística de la finca (es decir que está fuera de ordenación)  y en las limitaciones que la misma impone al propietario. 

>> Finalmente hay que tener en cuenta que hay determinados casos en que la infracción urbanística pase el tiempo que pase nunca prescribe.  Son los denominados supuestos de imprescriptibilidad de la infracción urbanística. En estos casos no podrá declarse ni patrimonializarse la obra por el propietario del suelo, cuaquiera que sea el tiempo que haya transcurrido desde la finalización de la misma. En el caso de la Comunidad Autónoma de Canarias, el artículo 361,5 del Texto Refundido de la Ley de Suelo y Espacios Naturales de Canarias, determina no prescribe la acción para el restablecimiento de la legalidad urbanística respecto de las obras de edificación realizadas: 

>>  1.º) Sobre suelo rústico de protección ambiental calificado como tal con carácter previo al inicio de la actuación.

>>  2.º) En dominio público o en las zonas de protección o servidumbre del mismo.

>>  3.º) Afectando a bienes catalogados o declarados de interés cultural en los términos de la legislación sobre patrimonio histórico.

>>  4.º) Afectando a viales, espacios libres o zonas verdes públicas.

>>  5.º) Afectando a áreas no edificables privadas, que sean computables a efectos de la capacidad alojativa en los centros turísticos.

>> Las edificaciones complementarias a actividades agropecuarias una vez cesada la actividad principal. 

>> Las obras y usos provisionales una vez revocado el título o licencia que amparó su ejecución. 

La declaración de obra nueva, no está sujeta a competencia territorial, por lo que la puede otorgar cualquier notario, con independencia del lugar en el que esté la finca en la que se va construir la obra o realizar las plantaciones y es uno de los documentos, si no va acompañado de la posterior división horizontal de la edificación, cuyo otorgamiento se puede realizar por medios telemáticos, es decir mediante videoconferencia, a través del portal notarial del ciudadano: https://www.portalnotarial.es/portal/web/guest/portal-notarial-del-ciudadano. 

• La Escritura de declaración de obra nueva está sujeta al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados al tipo, en el caso de la Comunidad Autónoma de Canarias del 0,75%  calculado, no sobre el valor del inmueble, sino sobre el coste de ejecución material de la obra, excluyendo el IVA-IGIC, tasas, precios públicos, honorarios de profesionales, beneficio industrial y otros conceptos. (TS)

• La autoliquidación del impuestos deberá presentarse en el plazo máximo de un mes desde el otorgamiento de la Escritura de declaración de obra nueva termianda o en construcción  o ampliación de obra nueva. 

• El acta de finalización de obra no está sujeta al Impuesto y no debe presentar a autoliquidación, salvo que en la misma se modifique el valor de la obra. 

• La Escritura de declaración de obra nueva terminada formaliza y deja constancia de la existencia y descripción de una edificación cuya construcción está ya totalmente terminada y respecto de la que no haya procedido previamente declarar la obra nueva en construcción de la misma, ya que, en este último caso, la finalización de la edificación se constata mediante el otorgamiento del Acta de finalización de obra. 

• La Escritura de declaración de obra nueva terminada formaliza y deja constancia de la existencia y descripción de una edificación cuya construcción está ya totalmente terminada y respecto de la que no haya procedido previamente declarar la obra nueva en construcción de la misma, ya que, en este último caso, la finalización de la edificación se constata mediante el otorgamiento del Acta de finalización de obra. 

• 1.- Título de propiedad de la finca.  

• 2- Licencia municipal de obra.  

• 3- Georreferenciación de la edificación y del terreno sobre el está construida la obra,  debe incluir: 

  • • Informe de validación de la representación grárfica de la parcela sobre la cartografía catastral VGA

    • Informe de ubicación de la edificación. 

• 4 Certificado técnico descriptivo de la obra expedido por técnico competente: 

  • •  Debe además acreditar  su terminación conforme al proyecto para el que se obtuvo licencia.

    • El informe debe estar firmado por técnico competente y su firma legitimada notarialmente 

• 5- Certificado e eficiencia energética.  

• 6- Seguro decenal.

• 7- Libro de edificio firmado por el técnico director del proyecto. 

• 8- Acta de recepción de la obra.  

• 8- Declaración responsable o, en su caso, licencia de primera ocupación.

• Es posible declara la obra nueva de edificaciones que se hubiesen ejecutado sin haber obtenido la licencia de obras  siempre que haya transcurrido el plazo de prescripción de la infracción urbanística que implica la edificación sin licencia (generalmente 4 años) sin que la administración competente haya incoado el correspondiente expediente de disciplina urbanística.

• No obstante, hay que tener en cuenta, que la legislación urbanística de las distintas Comunidades Autónomas prevén una serie de supuestos en los que, aún transcurrido dicho plazo, no es posible proceder a la declaración de obra nueva, generalmente cuando se trata de obras construidas sobre suelos con una especial calificación por sus valores ambientales, culturales o históricos o suelos rurales especiales.

Haga clic en siguiente enlace 

DOCUMENTACIÓN  DECLARACIÓN DE OBRA EJECUTADA SIN LINCENCIA  

La porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación, así como el terreno sobre el que está construida la obra o efectuada la plantación,  deberá estar  identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica (formato UTM) que pueden  obtenerse de la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca o si la edificación no coincide con la descripción de la misma que obra en el catastro, será necesaria la presentación de un georreferenciación de la superficie de suelo ocupada por la edificación alternativa a la castastral expedida y suscrita por un técnico habilitado legalmente cuya firma deberá estar legitimada ante notario.

Cuando la superficie de  la parcela sobre la que está construida la obra no coincida con la que consta en la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca será también conveniente la presentación de la georreferenciación de la parcela alternativa a la catastral igualmente expedida y suscrita por técnico competente con firma legitimada notarialmente. 

En la georreferenciación alterantiva  a la catastral tanto de la obra como de la parcela el técnico deberá expresar: 

1.- Fecha de su realización.- 

2.- Datos del solicitante.

3.- Metodología utilizada. 

4.- Datos de identificación de las parcelas catastrales afectadas. 

5.- La representación gráfica de cada una de las parcelas resultantes y el listado de coordenadas georreferenciadas de sus vértices. 

6.- Declaración del técnico que suscribe el proyecto,  en la que haga constar bajo su responsabilidad los siguiente extremos: 

     a.- El cumplimiento de las especificaciones técnicas previstas en las citadas resoluciones.

     b.- Que el trabajo se ha realizado cumpliendo la metodología especificada. 

     c.- No estar incurso en causa que impide o limite el legítimo ejercicio de su profesión o en causa legal de incompatibilidad para el mismo. 

   d.- El cumplimiento de los requisitos técnicos de metodología de elaboración, sistema de georreferenciación, topología, representación sobre la cartografía catastral y precisión métrica. 

  También deberá aportarse  informe  ubicación de las edificaciones y en su caso, el informe de validación gráfica de la georrefenciación alternativa de la parcela sobre la que está construida la obra,  obtenido por el técnico en la sede electrónica del catastro https://www.sedecatastro.gob.es/ 

Obra nueva en construcción.- 

• Es posible  dejar constancia de la existencia de una edificación en el título de propiedad (es decir, en la Escritura) y en la descripción de la finca que consta en el registro de la propiedad, siempre que esté la construcción esté comenzada, aunque no se haya concluido aún.  Suele ser frecuente dejar constancia y proceder a las declaración de obra nueva en construcción para obtener financiación para la construcción de la edificación o bien cuando se trata de la promoción de un edificio o conjunto a de viviendas que van a pertenecer a distintos propietarios que van a promover la construcción.  En estos casos puede ser conveniente proceder incluso a formalizar la división horizontal del edificio. 

• En este caso, cuando se termine la obra será necesario proceder a formalizar ante notario la correspondiente acta de finalización de obra que tiene por objeto acreditar y dejar constancia que la obra está totalmente terminada y que ésta se ha concluido de ajustándose plenamente a la licencia de obras que ampara dicha edificación. 

Cuando se finaliza la construcción de la una obra que ha sido declarada como obra nueva en construcción, será necesario, hacer constar la finalización de dicha obra, mediante el otorgamiento de un acta notarial de finalización de obra y la inscripción de la misma en Registro de la propiedad, con el fin de que en el título de propiedad y en el registro la obra ya no conste como en construcción, sino como terminada.-

Si desea información sobre la documentación necesaria para formalizar un acta de finalización de obra , puede solicitar cita en nuestra notaria  telefónicamente o a través de nuestra dirección de correo electrónico

T- 928 84 13  70

jjimenez@notariado.org