¿Qué datos y qué  documentación necesito aportar al Notario para otorgar una compraventa? 

1.- Nombre y apellidos de los compradores y/o vendedores personas físicas así como de los representantes de las personas físcias o jurídicas que comparezca al otorgamiento se consignará en la Escritura tal y como constan en sus documentos de identidad, siendo conviente, consignar en ocasiones, otros datos como su fecha, lugar de nacimiento o apellido de soltera a los efectos de facilitar su identificación. 

        Si se ha modificado el nombre o apellidos o sexo pueden ser necesarios requisitos adicionales: (ver más información)   

2.- Respecto de las personas jurídicas se consignará su denominación tal y conste en la Escritura pública de su constitucición y en su caso en certificado acreditativo de su Número de Identificación Fiscal. 

Deberá indicarse, en su caso, si existen circunstancia que pueda afectar a la capacidad de los otorgantes: 

1.- Si alguno de los otorgantes es menor edad, deberá indicarse: 

• Su fecha de nacimiento. 

• Los datos personales de los progenitores o, en su caso, del progenitor o del tutor,  que ostentarán su representación. 

• Aportarse libro de familia o certificado de nacimiento que acredite la condición de padre del menor o el testimonio con declaración de firmeza de la resolución judicial que proceda al nombramiento de tutor y la aceptación de éste. 

• Si existiese conflicto de intereses que requiriese el nombramiento de defensor judicial: los datos personales de este y testimonio con de la resolución judicial firme por la que se procede a su nombramiento. 

2.- Si alguno de los otorgantes está afectado por una discapacidad: 

• Resolución judicial en las que se adopten medidas legales de apoyo y el nombramiento y alcance de la actuación del curador o documento notarial inscrito en el Registro en el que consten las medidas voluntarias de apoyo otorgadas por el discapacitado. 

• Datos personales del curador o del guardador de hecho. 

• Si careciese de medidas  voluntarias y legales de apoyo para el complemento de la capacidad, será necesario acudir previamente a la Notaría a los efectos de el notario determine la suficiencia de la capacidad jurídica del otorgante. 

 NOTA.- Si alguno de los VENDEDORES es menor de edad o persona discapacitada sujeta a curatela o guarda de hecho representativa,  la venta de bienes inmuebles requiere la previa obtención de autorización judicial, sin la que no podrá otorgarse la escritura de venta, no siendo posible aportar la misma con posterioridad a la firma de la Escritura. 

3.- Si la vendedora está declarada en concurso de acreedores: deberá aportarse el auto de apertura del concurso y el nombramiento del administrador concursal, régimen de las facultades del concursado (intervención o suspensión),  autorización judicial de la venta directa o acreditación de la apertura de la fase de liquidación y en su caso, la existencia o no de norma especiales de liquidación. 

a) Los no residentes en España: deberá indicar su domicilio en el extranjero y además un domicilio en España a efecto de notificaciones.

b) Los residentes: indicarán el domicili en el que tienen su residencia en España. Si comprador vaya a trasladar su domicilio a la vivienda objeto de la compra, es conveniente indicarlo a los efectos de dejar constancia de dicha circunstancia en la Escritura. 

c) Vecindad civil: La vecindad civil es una cualidad aplicable exclusivamente a los españoles. Los extranjeros no tienen vecindad civil. 

Los españoles no estamos todos sujetos a las mismas normas civiles, sino que dentro España existen determinados territorios (comunmente conocidos como territorios forales) que tienen una ordenamiento o normas civiles propias y distintas a las que se aplican en el resto del territorio español y es la vecindad civil de cada persona la que determina que derecho civil debe aplicarse.

Los territorios con vecindad civil foral o especial son:  Aragón, Navarra, Galicia, País Vasco (Tierra de Ayala y el Infanzonado), Mallorca, Menorca  e Ibiza y Formentera, Cataluña y determinados pueblos de Extremadura (Alburberque, Jeréz de Los Caballero, Olivenza, Ferangal de la Sierra y Fuente de Cantos) 

La vecindad civil en un territorio foral o en el territorio se adquiere por la residencia continuada durante diez años en dicho territorio sin que el interesado haya formalizado ante Notario o ante el Registro Civil su voluntad de conservar su vecindad civil foral bien manifestando después de dos años de residencia su voluntad de adquirir la vecindad civil correspondiente a dicho territorio. 

ESTADO CIVIL: 

• Deberá indicarse si el otorgante es soltero, casado, separado judicialmente o divorciado. Tambien la situación de unión de hecho, cuando de conformidad con su normativa reguladora la misma atribuya a sus miembros la sujección a un régimen matrimonial, como ocurre por ejemplo en el País Vasco. 

RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL: 

• En el caso de que los otorgantes estén casados deberán indicar su régimen económico del matrimonio:  Las relaciones económicas entre los cónyuges, en todo matrimonio se regulan  por un régimen económico matrimonial, que si los cónyuges no han otorgado capitulaciones matrimoniales será determinado por la Ley (régimen legal supletorio).

• En función del régimen económico matrimonial que rija las relaciones económicas entre los cónyuges podría ser necesario que firme también el documento el cónyuge del vendedor aún cuando no sea titular del bien (por ejemplo, si se vende la vivienda habitual familiar)

• También puede ser conveniente la comparecencia del cónyuge del comprador/a a los efectos de confesar o atribuir el carácter de privativo del bien adquirido. 

RÉGIMEN MATRIMONIAL LEGAL SUPLETORIO:

• Si no se han otorgado capitulaciones matrimoniales el régimen económico matrimonial será el legal supletorio, es decir, es un régimen económico matrimonial que se prevé por la ley cuando los cónyuges no han pactado uno de forma expresa mediante el otorgamiento ante Notario de Capitulaciones Matrimoniales. En España será con carácter general el régimen legal supletorio es el de la Sociedad de gananciales regulado en el Código civil, pero hay excepciones:

          - En Aragón rige como régimen legal supletorio el régimen del consorcio foral aragonés, que es también un régimen de comunidad.

          - En Navarra rige el régimen de conquistas que es un régimen de comunidad.

     - En Vizcaya, en los territorios comprendidos en la Tierra Llana o el Infanzonado rige el régimen de la comunicación foral vizcaína que es igualmente un régimen de comunidad.

           -En Cataluña, Mallorca, Menorca, Ibiza y Formentera, rige como régimen legal supletorio un régimen de separación de bienes.

          -En Ferengal de la Sierra, Albulberque, Fuente de Cantos, Jerez de los Caballeros y Olivenza (Extremadura): rige un régimen matrimonial especial denominado Fuero de Baylio.

RÉGIMEN LEGAL SUPLETORIO DE SEGUNDO GRADO: 

• En algunos países, como el caso de Italia, prevén un régimen legal supletorio de segundo grado, que es un régimen matrimonial por el que los cónyuges pueden optar en el momento de la celebrar el matrimonio en lugar del régimen legal supletorio sin necesidad de otorgar capitulaciones matrimoniales.

• Por ej: En Italia, en el momento de celebrar el matrimonio se les permite optar por un régimen de separación de bienes, (régimen supletorio de segundo grado) y si no optan por el mismo, se les aplica un régimen matrimonial de comunidad (régimen legal supletorio de primer grado). 

• La elección y aplicación del régimen legal supletorio de segundo grado puede acreditarse mediante certificado de matrimonio ya que la ley permite sólo optar por dicho régimen, -tal y como está configurado en la Ley,- sin posibilidad de introducir modificaciones en la regulación de dicho régimen respecto a las previstas en la Ley. Si quisiesen introducir modificaciones o modulaciones al régimen legal supletorio de segundo grado será necesario el otorgamiento de la correspondiente Escritura de capitulaciones matrimoniales y su inscripción en el Registro Civil.

•   Deberá indicarse: 

  • • El sector de actividad. 

    • Sí se trabaja por cuenta propia o como autónomo 

    • El cargo o empleo que se desarrolla.

•  Deberá también indicarse, en su caso, si se ejerce un cargo de responsabilidad pública o si se es familiar de una persona con un cargo de responsabilidad pública.

Documentos de identificación: 

Dependerán de la nacionalidad del compareciente u otorgante y de su condición o no residente en España: 

•  Los españoles residentes: Documento Nacional de Identidad (D.N.I). 

• Los españoles no residentes: Pasaportes español. 

• Los extranjeros nacionales de países no miembros de la Unión Europea:

  • Residentes en España: Permiso de residencia (T.I.E) 

  • No residentes en España: Pasaporte de su nacionalidad. 

• Los extranjeros naciones de Países miembros de la Unión Europea sean o no residentes en España: 

  • Pasaporte de su nacionalidad o Documento de Identidad de su nacionalidad (en el que conste su fotografía y su firma). 

Algunos problemas que se pueden plantear a la hora de identificar a los comparecientes y/u otorgantes: 

• • • Vendedores que constan inscritos en el Registro de la propiedad con número de pasaporte:  (ver más información)   

    • Documentos de identidad de apatridas y asilados políticos

La falta de aportación del Número de Identificación Fiscal por cualquiera de los otorgantes, vendedores o compradores impedirá la inscripción del derecho de propiedad de los compradores en el Registro de la propiedad.

La forma de acreditar el NIF o Número de Identificación de Extranjero (N.I.E.) dependerá de la nacionalidad y de la condición o no de residente en España: 

• Españoles:

  •  Residentes en España: su NIF  será el número y letra de su Documento Nacional de Identidad.

  •  No residentes en España:  Deberán acreditar su NIF mediante  Certificado de la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o Documento Nacional de Identidad (DNI), sí dispusiesen del mismo.

• Extranjeros residentes: 

  • Nacionales de países no miembros de la Unión Europea: Su NIF será el Número de Identificación de Extranjero (N.I.E.) que consta en su Permiso o Tarjeta de residencia (T.I.E), no siendo necesario ningún requisito adicional a la presentación de su tarjeta de residencia en España. 

  • Nacionales de países miembros de la Unión Europea y asimilados (Schengen):  Su N.I.F será el Número de Identificación de Extranjero (N.I.E.) que conste en su Certificado de inscripción en el Registro de Ciudadanos de la Unión Europa, expedido por la Dirección General de la Policia, comunmente conocido como "NIE verde". Se deberá acreditar mediante su ejemplar original -con marcas de agua- (no se admiten copias o fotocopias en color) ni puede estar plastificado. 

•  Extranjeros no residentes en España, cualquiera que sea su nacionalidad:   NIF será el Número de Identificación de Extranjero (N.I.E.): o Número de Identificación de Extranjero acreditado mediante Certificado de su inscripción en el Registro Dirección General de la Policía –(comúnmente conocido como NIE BLANCO)- deberá aportarse su ejemplar original o con CVS o QR de comprobación. Para que dicho NIE tenga la condición de Número de Identificación Fiscal, será necesario que tras su obtención se haya presentado la correspondiente declaración censal (Modelo 030) ante la Agencia Estatal de la Administración Tributaria. https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/procedimientoini/G321.shtml 

El NIE blanco a los efectos del otorgamiento de documentos públicos notariales no caduca, por lo que se podrá utilizar aunque en el mismo ponga que se expide con un determinado plazo de vigencia (por ejemplo vigencia de seis meses) o se haga referencia a la finalidad para la que se expidió en su día (expedido para compraventa).

Los NIES (verdes y blancos) expedidos antes del año 2005 tienen un número más, es decir 8 números entre dos letras, la inicial siempre una X, a diferencia del formato actual que es de 7 números entre de dos letras: la primera será, en función de la fecha de expedición X, Y o Z y la última un asignada mediante el mismo algoritmo que los DNI y NIF, en función del número del documento. En los NIEs de 8 números el “0” inicial no debe tenerse en cuenta.

Número de Identificación Fiscal Provisional para personas físicas: Cuando el otorgante no esté obligado a tener un Número de Identificación de Extranjero (N.I.E.), por no ser residente en España y no tener intención de residir en España tras la firma de la compraventa podrá solicitar y obtener de forma inmediata que la Notaría le asigne un NIF provisional: 

Es requisito esencial para su obtención que el solicitante no hubiese tenido con anterioridad asignado otro NIF provisional o un Número de Identificación de Extranjero (N.I.E.),  de lo contario lo que procede no es la obtención de un nuevo NIF provisional sino solicitar a la Dirección General de la Policía (si tenía ya un NIE) o a la Agencia Estatal de la Administración Tributaria (si lo que tenía era otro NIF provisional)  un duplicado del mismo. 

Aunque se llama provisional, no tienen plazo de caducidad, sólo quedará sin vigor cuando el interesado solicite un Número de Identificación de Extranjero (N.I.E.).  En este caso, deberá solicitarse la expedición a la Agencia Estatal de la Administración Tributaria un certificado de concordancia entre su actual Número de Identificación de Extranjero (N.I.E.) y anterior NIF provisional. 

Las personas jurídicas extranjeras deberán aportar un N.I.F provisional español expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria. 

• Copia autorizada de la Escritura de poder.

• El apoderado o representante  debe estar tambien proviso de Número de Identificación de Extranjero (N.I.E.)/ NIF provisional. 

    Si se trata de un poder extranjero:  Deberá cumplir los siguientes requisitos: 

• Ser un poder notarial. 

• Estar redactado a doble columna o acompañado de su traducción por un traductor jurado en España. 

•  El documento presentar equivalencia de formas con el poder notarial español, para lo que deberá cumplir los siguientes requisitos: 

  • 1. La persona que lo autorice esté facultado dentro del ámbito de su competencia territorial para el ejercicio de funciones notariales. 

    2. Que la persona que autoriza el poder, de conformidad con la ley del lugar su otorgamiento haya: 

       • Identificado a los otorgantes. 

       • Emitido un juicio de capacidad favorable. 

       • Declarado que el documento se ajusta a la legislación del país de su otorgamiento. 

    3. Que los otortantes hayan firmado el poder en presencia del Notario. 

    4. Que los otorgantes presten su conformidad al contenido del documento.

    5. Que el documento presenta garantías de integridad al estar firmado y sellado por el notario en todas sus hojas.

  • Al poder deberá acompañarse copia del pasaporte o documento de identidad de los poderdantes. 

1.- Copia autorizada de la Escritura de nombramiento del administrador o del poder con facultades suficientes para comprar o vender el inmueble objeto del contrato:

• Sí se trata de un poder general deberá estar inscrito en el Registro Mercantil. 

• En el caso de sub-apoderamiento: copia autorizada de la Escritura de poder inicial y de la subapoderamiento. 

• Sí hay auto-contratación, múltiple representación o conflicto de intereses: certificación original del acuerdo de la Junta General de la Sociedad autorizándola expedida con firma, -legitimada notarialmente,- por el administrador/es de la sociedad o, en su caso, el Secretario del Consejo de Administración con el Visto Bueno de su presidente. 

• Sí el inmueble objeto de venta o compra es un ACTIVO ESENCIAL de la sociedad en los términos previstos en el artículo 160 letra f) de la Ley de Sociedades de Capital: Certificación original del acuerdo de la Junta General de la Sociedad autorizando la compra o la venta expedida con firma legitimada notarialmente por el administrador/es de la sociedad o en su caso el Secretario del Consejo de Administración con el Visto Bueno de su presidente. 

2.- Copia autorizada del acta de titularidad real: en la que conste identificada la situación actualizada de titularidad real de la Sociedad. 

Además, si alguno de los compradores o vendedores es una sociedad de nacionalidad extranjera e interviene por medio de un apoderado, el Notario autorizante del poder debe dar fe en el mismo de las siguientes circunstancias: 

1.- Que ha identificado al otorgante del poder. 

2.- Que de conformidad con las leyes de lugar del otorgamiento el otorgante del poder tiene capacidad para su otorgamiento.

3.- Que le consta la válida constitución de la Sociedad de conformidad con las leyes de su nacionalidad. 

5.- Que la consta la vigencia de la sociedad en el momento del otorgamiento del poder. 

6.- Que tiene constancia de la validez del cargo del otorgante del poder de conformidad con la ley de la nacionalidad de la Sociedad.

7.- Que según la ley nacional de la Sociedad el otorgante del poder tiene la:

a) La representación de la Sociedad 

b) La legitimación necesaria para otorgar el poder. 

c) Suficientes facultades representativas para otorgar el poder. 

8.- Si el Notario que autorizó el poder es de un país diferente a la nacionalidad de la Sociedad debe declarar que tiene conocimiento suficiente de la ley de la nacionalidad de la sociedad para dejar constancia de todos los extremos anteriores. 

• Si los compradores y/o venedores tienen han otorgado capitulaciones matrimoniales deberán presentar al Notario, en el momento de la firma, copia autorizada de la Escritura de capitulaciones matrimoniales y acreditar la inscripción de las mismas en el Registro Civil. 

• La falta de acreditación de las capitulaciones matrimoniales y de su inscripción en el Registro Civil impedirá la inscripción de la compra y por tanto del Derecho de propiedad del comprador o compradores en el Registro de la propiedad. Por otra parte, el vendedor deberá acreditar el contenido del régimen económico matrimonial que hubiese pactado en las capitulaciones matrimoniales a los efectos de comprobar que en virtud de las mismas no tiene limitadas sus facultades dispositivas sobre el bien o la finca que trata de vender y por tanto que puede vender por sí sólo, sin necesidad del consentimiento de su cónyuge. 

• En el caso de cónyuges extranjeros o capitulaciones matrimoniales otorgadas en el extranjero deberá presentarse el ejemplar original del documento público en que consten las capitulaciones matrimoniales, acompañados de su traducción oficial por traductor jurado del Ministerio de Asuntos Exteriores y legalizado o con apostilla del Convenio de la Haya de 5 de octubre de 1961 y certificación o anotación de su inscripción, en su caso también traducida y legalizada o apostillada.  

• Cuando se acredite la inscripción de las capitulaciones matrimoniales mediante Certificado de Matrimonio, no será necesaria legalización y apostilla en si se trata de un Certificado de expedido por un Estado Miembro de la Unión Europea (Reglamento UE 2016/1191) o un país firmante del Convenio 17 de la Comisión Internacional del Estado Civil o se expida en formato plurilingüe del Convenio 16 de la Comisión Internacional del Estado Civil. 

• El régimen económico matrimonial pactado en capitulaciones matrimoniales no se puede acreditar mediante la exhibición del certificado del Registro Civil, sin exhibir la copia autorizada de las capitulaciones matrimoniales ya que lo que acredita la certificación en el Registro Civil es la inscripción del régimen pactado, pero los pactos capitulares, es decir las capitulaciones matrimoniales pueden establecer modalizaciones o modificaciones a la regulación legal del régimen económico matrimonial pactado que no tienen reflejo en la su inscripción en el Registro civil y exigir por ejemplo consentimientos u autorizaciones para realizar actos de administración o disposición que no estén previstos en la regulación legal del régimen matrimonial pactado.

• Generalmente, el título de propiedad será la copia autorizada de la Escritura en cuya virtud adquirió la propiedad el vendedor o vendedores (compraventa, herecencia, donación, permuta...).  Pero también puede ser un documento judicial (testimonio de sentencia firme). 

• Las presentación del título de propiedad por el vendedor es esencial, no sólo porque constituye su título de legitimación como propietario de bien que trata de vender, que no puede suplir la información del registro de la propiedad, máxime si se tienen en cuenta que a día de hoy la información que los Registro de la propiedad facilitan a los Notario para informar a las partes de la titularidad y cargas de la finca, se expide con el valor de nota simple informativa y, que por tanto, no da fe de su contenido. 

• El notario al autorizar la Escritura de venta podrá una nota en el título de propiedad del vendedor haciendo constar la venta a los efectos de que dicho título no pueda volverse a utilizar para vender nuevamente la finca. 

• Por otra parte, el título de propiedad nos puede proporcionar información importante: la legitimación del vendedor, datos de la finca: por ejemplo: 

  • sí participa de la copropiedad de una cuota de otra finca en la que están situados ciertos elementos comunes (piscinas, calles...) y que no estén vinculados registralmente con la finca (es decir no vinculados ob-rem con la misma) y no olvidarnos de su transmisión, -(imagine que compra un apartamento de vacaciones y se omite la transmisión la cuota de propiedad en la piscina que está situada en otro inmueble);-  

  • Sí se han cumplido ciertas obligaciones fiscales que generan afección de la finca a su cumplimiento (retención y pago a cuenta del 3% del precio de venta cuando el vendedor sea no residente fiscal.

  • Valorar si el comprador se puede ver afectado por una eventual liquidación complementaria por razón de los impuestos que gravan la adquisición del ahora vendedor, como consecuencia de la afección de la finca al pago de los impuestos de dichos y las notas de afección fiscal.

  • Permitir acreditar la cadena de transmisiones a los efectos de actualizar la titularidad catastral. 

  • Comprobar la existencia de reservas hereditarias... etc.

• Código Registral Único; o 

• Municipio en que radican los inmuebles, número de finca registral y registro en el consta inscritos. 

En el caso de que la finca no estuviese catastrada a nombre de los actuales vendedores deberá aportarse la documentación necesaria (generalmente títulos previos de propiedad) para acreditar la cadena de transmisiones de la propiedad de la finca desde la persona que consta como titular catastral hasta el actual vendedor.  En el caso de que no pueda acreditarse esta circunstancia, el comprador, en el plazo de dos meses desde la firma de la Escritura de compra,  deberá presentar la correspondiente declaración ante el Catastro Inmobilario a los efectos de que la propiedad de la finca quede catastrada a su favor, en cuyo deberá acreditar al catastro la suscesivas transmisiones de la propiedad de la finca, desde el titular catastral hasta la adquisición del comprador. 

• Certificación municipal de estado de deudas del inmueble por razón del Impuesto de Bienes Inmuebles: No de confudirse con los justificantes de pago de los cuatro últimos años).

•  Desde la Notaría tenemos posibilidad de comprobar el Estado de deudas de IBI de todos los municipios de la Isla de Lanzarote  a excepción del Municipio de Tías que no permite su consulta.  

• 
  

• Deberá acreditarse cuando la finca forme parte de un inmueble dividido horizontalmente: así será con carácter general en los edificios de varios pisos o viviendas, pero también puede darse en complejos de apartamentos:

• El estado de deudas con la comunidad de propietarios se acredita meidate certificado expedido por la persona que ejerza las funciones de Secretario de la Comunidad con el Visto Bueno de su Presidente: 

  • • Debe ser original (no son orginales las fotocopias en color o las copias escaneadas de los documentos originales). 

    • Estar firmada por Secretario y el Presidente de la Comunidad de propietarios. 

• 6.- Certificado de eficiencia energética.

• 7.- Certificado acreditativo de su condición de residente fiscal en España:  Será necesario cuando el vendedor sea extranjero y  residente fiscal en España. En el caso de no aportarla los compradores deberán retener el 3% del precio de la venta e ingresar dicho importe, en el plazo de un mes a la Agencia Estatal de la Administración Tributaria como pago a cuenta del Impuesto sobre la Renta de No Residente del Vendedor. El incumplimiento del dicho pago generara afección de la finca al pago de dicho importe. (Art 25.2 Real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes. 

  Puede obtener el Certificado acreditativo de su condición de resiente fiscal en este enlace https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/ayuda/consultas-informaticas/certificados-tributarios-ayuda-tecnica/solicitud-certificado-tributario-residencia-fiscal.html 

• 8.- Autorización de venta o descalificación de la vivienda si estuviese calificada como VPO (Vivienda de protección oficial). 

• 9.- En su caso,  copia autorizada de la Escritura de cancelación de la hipoteca o hipotecas que grave o graven los inmuebles o certificación bancaria acreditativa del saldo pendiente y costes total para el pago y  cancelación en el momento de la venta de los préstamos o créditos cuya garantía hipotecaria recaiga sobre el inmueble. 

• Documentación que es conveniente aportar: 

  • Si el vendedor es no residente fiscal en España: la estimación municipal del importe del Impuesto sobre el Incremente de Valor de los Terrenos de naturaleza Urbana, (plusvalía municipal),- que se devengará por la venta. 

  • Cédula o informe municipal sobre la situación urbanística de la finca.

  • Primera ocupación de la vivienda: (Si se dispone de ella) 

  • Estatutos y normas de régimen interior de la Comunidad de propietarios (si la finca forma parte de un régimen de propiedad horizontal) .

  • En su caso, libro del edificio.

• Deberá estar vigente: su vegencia es de 10 o 5 años en función de la calificación energética de la finca. 

• Deberá estar registrado en el Registro Administrativo que a tal efecto prevea la noramativa de cada Comunidad Autónoma. 

• La falta de aportacón del certificado constituye una infranción administrativa sancionable con la correspondente multa. 

     Certificado acreditativo de que el vendedor o vendedores tienen la condición de residentes fiscales en España: 

• No será necesario aportarlo cuando el vendedor sea español, ya que su condición de residente en España se presume, salvo prueba en contrario. 

• Deberá aportarse cuando el vendedor sea extranjero y sea residente fiscal en España.

• En el caso de no aportarla los compradores deberán retener el 3% del precio de la venta e ingresar dicho importe, en el plazo de un mes a la Agencia Estatal de la Administración Tributaria como pago a cuenta del Impuesto sobre la Renta de No Residente del Vendedor. El incumplimiento del dicho pago generara afección de la finca al pago de dicho importe. (Art 25.2 Real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes. 

•   Puede obtener el Certificado acreditativo de su condición de resiente fiscal en este enlace https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/ayuda/consultas-informaticas/certificados-tributarios-ayuda-tecnica/solicitud-certificado-tributario-residencia-fiscal.html  

• Si el vendedor es no residente fiscal en España: será conveniente obtener la estimación municipal del importe del Impuesto sobre el Incremente de Valor de los Terrenos de naturaleza Urbana, (plusvalía municipal),- que se devengará por la venta, ya que el comprador tiene la condición de sustituto del contribuyente de dicho impuesto. 

     En este punto es preciso distinguir entre deudas o créditos ya pagados y deudas o créditos pendientes de pago: 

• Si el crédito con garantía sobre la finca (hipoteca, condición resolutoria, pacto de reserva de dominnio o anotación de embargo) está pagado: 

  • Lo adecuado será exigir al vendedor su cancelación previa en el registro de la propiedad. De no ser posible, deberá exigirse al vendedor que, al menos que presente copia autotrizada  Escritura pública o testimonio firme del mandamiento judicial consiendo u ordenado su cancelación en el Registro de la propiedad. 

  • No es en absoluto recomendable que el pago de la deuda se acredite únicamente mediante una simple certificación bancaria, ya que esta no presenta garantías que permitan asegurar su autenticidad y es fácilimente falsificable.  En el caso de que, en el momento de la venta, el vendedor alegue que la deuda garantizada con hipoteca u otras cargas sobre la finca está pagada y presente únicamente certificación bancaria, -comunmente conocida como (certificación de saldo cero),- es conveniente que el comprador se cerciore de la autenticidad y exáctitud (generalmente mediante la consulta directa al acreedor).  Debe tenerse en cuenta que las anotaciones de embargo judicial o administrativo, sólo se pueden cancelar mediante resolución judicial o administrativa dictada por el mísmo órgano que dictó el embargo.

• Si el cédito con garantía sobre la finca no está totalmente pagado a la fecha de la venta, es decir, se pagará con parte de los fondos obtenidos por los vendedores con el precio de la misma: 

  • El escenario ideal es que el acreedor comparezca el mismo día de la venta en la Notaria y otorgue en unidad de acto con la firma la correspondiente escritura pública de cancelación. 

  • De no ser posible el otorgamiento simultáneo de la Escritura de cancelación el comprador debe asegurarse del importe del saldo del préstamo que queda pendiente mediante la correspondiente certificación bancaria o administrativa y comprobar, como hemos expuesto, la certeza y autenticidad de la misma. En este caso, lo conveniente es decontar del precio el importe del saldo del préstamo que estuviese pendiente de pago y proceder el propio comprador al ingreso al acreedor de dicho importe. Sin embargo, cuando interviene una Entidad financiera en la operación a los efectos de finaciar la compra, estas establecen, bajo su exclusivo riesgo y responsabilidad, los mecanismos correspondientes mediante cuentas internas u operativas de dichas Entidades para proceder al pago del saldo pendiente de dichos créditos sin que los fondos entren en una cuenta titularidad del vendedor o  que éste pueda disponer de dichos fondos para un fin distinto del pago del crédito asegurado con garantía sobre la finca. 

  • Cuando el crédito o créditos garantizados sobre la finca se paguen todo o parte con el previo de la venta, es conviente descontar al vendedor, de dicho precio el importe derivado de la formalización notarial y registral de la carta de pago y cancelación de los mismos y los impuestos, en su caso. 

• La transmisión de vivienda en régimen de protección oficial, comunmente conocidas como VPO o viviendas de protección pública,  en función de su régimen específico requerirá la presentación de la correspondiente certificación o resolución administrativa: 

  • Autorizando la venta. 

  • Establecimiento del précio máximo de venta. 

  • Declarando la descalificación de la vivienda como VPO, en cuyo caso la vivienda ya no estará sujeta a limitaciones en su transmisión. El plazo de duración del régimen de VPO es de 30 a 50 años, dependiendo de su régimen específico, desde la fecha de calificación definitiva de la vivienda como VPO.

• Cuando la finca objeto de venta sea una finca rústica radicada en la Isla de Lanzarote y situada en suelo calificado como espacio natural protegido, el artículo 40 de la Ley 42/2007, 13 de diciembre, del Patrimonio Natural y de la Biodiversidad y los artículos 184 y 301 de la Ley 4/2017 de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias atribuyen al Excmo. Cabildo Insular de Lanzarote un derecho de tanteo (adquisición preferente)  a ejercitar en el plazo de tres meses desde que se le hubiese notificado las condiciones esenciales de la futura transmisión y de retracto en el plazo de un año a contar desde que se le hubiese notificado fehaciente la venta y sus condiciones esenciales. 

• En consecuencia, en estos casos, la parte vendedora deberá acreditar que con carácter previo a la compra ha notificado las condiciones esenciales en que tiene previsto transmitir la propiedad de la finca y en, su caso, aportar la certificación o notificación del Ilustre Cabildo de Lanzarote,  (o en el caso de otras Islas Canarias,  a su correspondiente Cabildo Insular, y, en su caso, la contenstación por parte del Cabildo, manifestando su voluntad de no ejercitar dicho derecho de tanteo. 

• En el caso de que el Cabildo no hubiese dado respuesta a la comunicación previa o no se hubiese realizado la notificación previa será necesario notificarle el otorgamiento de la escritura de venta y las condiciones esenciales de la misma a los efectos de que, en su caso, pueda, en el plazo de un año desde la notificación, retraer, es decir, dejar sin efecto, la compra y adquirir la propiedad de la finca devolviendo al vendedor el precio que, según la Escritura de compra, pagó por ella. 

• Será necesaria cuando alguno de los VENDEDORES: 

a) Sea menor de edad o discapacitado sujeto a medidas de apoyo representativas.

b) Haya sido declarado en concurso  de acreedores y se proceda a la venta antes de la apetura de la fase de liquidación o bien tras la apetura de la fase de liquidación del concurso si el juez hubiese establecido dicha autorización como una medida especial de la liquidación. 

• • Si el vendedor es no residente fiscal en España: la estimación municipal del importe del Impuesto sobre el Incremente de Valor de los Terrenos de naturaleza Urbana, (plusvalía municipal),- que se devengará por la venta. (Recuerde que el el vendedor es no residente, el comprador es sustituto del contribuyente de dicho impuesto). 

  • Cédula o informe municipal sobre la situación urbanística de la finca y su calificación urbanística: tenga en cuenta que la autorización notarial del documento y/o el hecho de que la finca esté inscrita en el Registro de la propiedad no garantizan la legalidad urbanística de las edificaciones existentes en la misma. Del mismo modo la calificación del inmueble o finca como urbano en el Catastro y/o en Registro de la propieadad, no garantizan que el inmueble tenga dicha condición. 

  • Primera ocupación de la vivienda: (Si se dispone de ella) 

  • Estatutos y normas de régimen interior de la Comunidad de propietarios (si la finca forma parte de un régimen de propiedad horizontal) .

  • En su caso, libro del edificio. 

 La ley obliga a identificar los medios de pago y cuando intervienen intermediarios (abogados, inmobiliarias, entidades de cambio de divisa...etc.) el origen y destino final de los fondos que tiene que ser siempre una cuenta titularidad de la parte compradora y vendedora, respectivamente.

Deberá identificarse siempre:

> La fecha del pago. 

> El medio de pago empleado y en función estos los siguientes datos: (transferencia, cheque, pagaré...)

• En los pagos efectuados mediante transferencia bancaria u Orden de movimiento de fondos (O.M.F) vía Banco de España:  

1. El número de cuenta e IBAN y titular de la cuenta de origen de los fondos. 

2. El número de cuenta e IBAN  y titular del destino de los fondos. 

3. Justificante de las transferencia en el que consten dichas cuentas (no es obligatorio pero es conveniente su incorporación a la Escritura) 

• En los pagos mediante cheque bancario: 

1. Denominación de la Entidad Financiera que libra el cheque.

2. Fecha del cheque.

3. Beneficiario del cheque.

4. Número de cuenta e IBAN de la que proceden los fondos empleados por el Banco para librar el cheque (que no es la cuenta con cargo a la que se libra el cheque) . Por regla general será una cuenta del comprador. 

5. Importe del cheque. 

• Los pagos en metálico por importe igual o superior a 100.000 euros requerirán la presentación del modelo S1 ante la Agencia Estatal de la Administración Tributaria: https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/procedimientoini/DD01.shtml 

     Los cheques, pagarés y letras de cambio al portador, se consideran pagos en efectivo.

• Los cheques no bancarios, pagarés o letras de cambio: 

1. Identidad del librador (generalmente serán los compradores) 

2. Fecha del cheque.

3. Beneficiario del cheque (generalmente el vendedor) 

4. Número de cuenta e IBAN de la que proceden los fondos emplados para librar el cheque. (Será una cuenta bancaria del librador del cheque).

5. Importe del cheque. 

• La negativa a identificar los medios de pago empleados para pagar el precio impedirá la inscripción de la compra y por tanto del derecho de los compradores en el Registro de la propiedad (art.254 Ley Hipotecaria). 

• La adquisición de bienes inmuebles rústicos en Canarias -entre otras zonas del territorio Español,- por extranjeros nacionales de países miembros de la Unión Europea, aunque sean residentes en España,  requerirá la previa obtención de una autorización del Ministerio de Defensa. 

• La autorización militar en estos casos constituye un requisito indispensable cuya falta, impedirá el otorgamiento de la Escritura de compraventa. 

Si desea acogerse a algún tipo de bonificación fiscal en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, deberá indicarlo previamente, a los efectos de poder recoger dicha circunstancia en la Escritura. 

Del mismo modo deberá indicar si desea acogerse, por cumplir los requisitos legales para ello, al régimen de inversión del sujeto pasivo del Impuesto General Indirecto Canario o Impuesto sobre el Valor Añadido. 

Debe tener en cuenta que el notario le orientará o informará sobre los impuestos que que puede estar sujeta la operación y los plazos para su liquidación pero no es un asesor fiscal ni, en ningún caso, le prestará asesoramiento fiscal, ni puede conocer su particular situación tributaria y lo que, es más importante, en ningún caso se hará responsable de las consecuencias fiscales que se deriven del incumplimiento de los requisitos necesarios para aplicar el régimen fiscal que, en su caso, las partes hubiesen solicitado en la escritura o sus posteriores repercusiones en otros impuestos, como por ejemplo el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, por lo que es imprescindible, antes de tomar ningún tipo de decisión a este respecto, consulte a su asesor fiscal o un experto en la materia.  

     Cuando el previo de la venta de un inmueble supere los 500.000 euros y el vendedor y/o el comprador sean no residentes en España deberan entregar al Notario, preferiblemente en el momento de la venta y, en todo caso, en un plazo de 15 días desde la misma el correspondiente modelo declaración de la desinversión o inversión (modelo D2B y D2A para la desinversión y para la inversión, respectivamente), en formato AFORIX a los efectos de que el Notario, proceda a su comunicación al Registro de Inversiones Extranjeras. 

• Cuando la finca esté arrendada: si el arrendatario no ha renunciado en el contrato a los derechos de adquisición preferente (cuando la finca sea urbana) y en todo caso, en la fincas rústicas, deberá acreditarse que se ha notificado mediante acta notarial al arrendatario con treinta días de antelación a la venta las condiciones esenciales de la misma a los efectos de que pueda ejercitar el derecho de tanteo que le concede la ley. 

• Posteriormente, otorgada la Escritura de venta, deberá notificarse nuevamente al arrendatario, ahora las condiciones esenciales en que se ha formalizado la venta, para que, en el caso de que no coincidan con las previamente notificadas para ejercitar su derecho de tanteo pueda retraer la venta.  

• No serán necesarias estas notificaciones si el arrendatario comparece al otorgamiento de la Escritura de venta renunciando a su derecho de adquisición preferente. 

Será necesaria cuando intervenga una Sociedad: 

• Cuando el bien adquirido o vendido sea un activo esencial de la Sociedad. 

• Cuando exista autocontratación, doble o múltiple representación o conflicto de intereses. 

La certificación deberá estar expedida con firmas legitimadas notarialmente por el órgano de administración de la Sociedad y en el caso de Consejo de Administración por su secretario con el Visto Bueno del Presidente.