• La ley exige la que hipoteca se formalice necesariamente ante Notario. El Notario juega un papel fundamental a la hora a asesorar al prestatario, ya que tiene la obligación de informarle de forma imparcial no sólo de las consecuencias económicas que se derivan de la firma del préstamo hipotecario, sino también de las obligaciones y responsabilidades que el prestatario, así como, en su caso, el hipotecante y fiadores asumen como consecuencia de la firma del préstamo y de las consecuencias económicas y jurídicas que se derivan de dicho incumplimiento.

• La elección del Notario ante el que se va a firmar el préstamo hipotecario corresponde exclusivamente al deudor o prestatario, es un derecho esencial e irrenunciable del prestatario. La entidad financiera (banco) NUNCA podrá imponerle o exigirle que el préstamo se firme ante un determinado Notario, que no sea el que usted ha elegido libremente.

• Desde el año 2015 es además obligatorio que el deudor o prestatario, con al menos diez días de antelación acuda ante el Notario que ha elegido para firmar el préstamo con el fin de que éste, de forma gratuita, le informe y asesore sobre las condiciones económicas y jurídicas del contrato de préstamo que tiene proyectado celebrar, de ahí, insistimos, es esencial que elija el Notario de su confianza ante el que se formalizará el préstamo

• La elección del notario ante el que se formalizará el préstamo hipotecario corresponde exclusivamente el deudor o prestatario y será el mismo notario que le preste el asesoramiento previo, obligatorio y gratuito sobre las condiciones económicas y jurídicas, así como de las obligaciones y responsabilidades que se asumen con la firma del préstamo.

• El prestatario puede elegir notario, de dos formas distintas, bien personándose en la notaria, o bien a través de sito web del consejo general de notariado https://www.notariado.org/portal/elige-a-tu-notario

• El siguiente enlace le indicará los pasos a seguir para seleccionar notario a través de la web del Consejo General del Notario: Guía práctica para elegir notario

• • El préstamo es un contrato por el cual un persona denominada acreedor o prestamista -(generalmente una entidad financiera)- entrega a otra -denominada prestatario o deudor- una cantidad de dinero, a cambio que se lo devuelva, generalmente mediante pagos periódicos, tras un determinado periodo de tiempo, satisfaciendo al acreedor una remuneración adicional en concepto de intereses. El supuesto más frecuentes es que se pacte que el deudor restituya al acreedor la cantidad prestada mediante el pago de cuotas mensuales que comprenden la devolución de parte del dinero prestado y el pago de los intereses correspondientes (cuota mixtas), pero en ocasiones también se pactan periodos de carencia durante los cuales todos los pagos que el prestatario realizan van dirigidos a pagar sólo los intereses devengados pero sin devolver cantidad alguna de capital.

• • Los periodos de carencia suelen utilizarse con el fin de rebajar el importe de las cuotas durante un periodo de tiempo, por ejemplo, suele ser habitual conceder periodos de carencia al constructor durante la construcción de la vivienda hasta que proceda a la venta las mismas o en determinadas situaciones transitorias de falta de liquidez del prestatario, con el fin de reducir el importe de las cuotas del préstamo que debe satisfacer mensualmente al prestamista. No obstante debemos tener en cuenta que una vez finalizado el periodo de carencia el prestatario deberá devolver al prestamista durante el resto del plazo del préstamo el capital que no le ha pagado durante el periodo de carencia, por lo que finalizado el periodo de carencia, tendrá que pagar al acreedor o prestamista cuotas mixtas generalmente por importe superior al que venía satisfaciendo antes de la concesión del periodo de carencia ya que tiene que devolver el mismo capital pero ahora en un plazo inferior, esto es plazo que resta de vigencia la préstamo una vez finalizado el periodo de carencia.

• • La hipoteca es una garantía que se concede al acreedor sobre un inmueble, bien por el propio deudor bien por otra persona -(hipotecante no deudor), que faculta al acreedor, si el deudor incumple su obligación de pagar la deuda en la forma y plazos pactados, para solicitar la venta de la vivienda en una subasta pública y con el dinero que se obtenga en dicha subasta, cobrar lo que se le debe con preferencia a cualquier otro acreedor que tuviese el deudor.

  • La hipoteca no es la única garantía posible, sino que en ocasiones la entidad financiera exige otras garantías adicionales, como la fianza, por la que una o varias personas se obligan frente al acreedor a pagar al deudor si éste no lo hace.

  • El fiador, al igual que el deudor, responde del cumplimiento del préstamo con todo su patrimonio, es decir, con todos sus bienes.

• El préstamo es un aplazamiento de un pago, el acreedor da al deudor una cantidad de dinero (denominada principal) y permite que este la devuelva poco a poco a cambio de que le pague además un interés, que es una cantidad de dinero que se calcula aplicando un porcentaje anual sobre el importe del principal del préstamo que está pendiente de devolver al prestamista o acreedor.

• El tipo de interés del préstamo puede ser fijo, (de forma que no se altera o modifica durante la vida del préstamo) o variable. En este último caso el interés que el deudor debe pagar al acreedor y en consecuencia las cuotas del préstamo irán variando al alza o a la baja durante toda la vida del préstamo. En tipo de interés variable se suele determinar mediante dos elementos, uno de ellos denominado diferencial que es un porcentaje que suele permanecer invariable durante tota la vida del préstamo, al que se le suma o se le resta el valor de un determinado índice de referencia, (generalmente el EURIBOR) y que va variando a lo largo de la vida del préstamo. La revisión del tipo de interés puede ser diaria, mensual, semestral o anual, en función de lo que pacten las partes en el contrato de préstamo. No obstante, si el índice de referencia sumado al diferencial diese un valor negativo, el deudor o prestatario no podrá, por esta causa, reclamar al acreedor ningún tipo de remuneración, sino que se limitará a pagar cuotas mensuales que comprenden sólo capital y ningún interés, ya que este es negativo. Dicho de otra forma, en los préstamos a interés variable el tipo de interés tiene siempre un límite o suelo que será cero, mientras que al alza, -salvo se pacte otra cosa en el contrato de préstamo-, no existirá límite a la variación del tipo de interés.

• Los índices de referencia aplicables al préstamo hipotecario pueden ser oficiales o no oficiales. Los tipos de referencia oficiales son los previstos con tal carácter por el Ministerio de Economía (artículo 27 de la Orden EHA/2899/2011 y son el Euríbor, el Tipo de rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública, la Permuta de intereses/Interest Rate Swap, IRS, el Tipo de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, IRPH concedidos por el conjunto de las entidades de crédito, el Tipo medio de los préstamos hipotecarios entre uno y cinco años, concedidos por las entidades de crédito en la zona del euro y el Tipo de interés de referencia basado en el Euro short-term rate (€STR). )

• Sin embargo el préstamos puede tener otros costes adicionales para el deudor o prestatario además del interés:

  • Comisiones; Las comisiones más frecuentes que encontramos en los préstamos hipotecarios son las siguientes:

    • Comisión de apertura.- Suele ser frecuente que el acreedor cobre una comisión denominada "de apertura" por la mera formalización o concesión del préstamo. Suele ser un porcentaje sobre el importe que se presta (principal del préstamo) y se cobra un sola vez durante la vida del préstamo en el momento de su formalización.

    • Comisión de estudio.- En ocasiones el acreedor cobra esta comisión por los trabajos o el coste que le ha generado estudiar la viabilidad de la concesión del préstamo. Al igual que la comisión de apertura suele consistir en un porcentaje sobre el importe del principal del préstamo y se cobra una sola vez durante la vida del préstamo en el momento de su formalización. La comisión de estudio es compatible con la comisión de apertura.

    • Comisión de cuotas impagadas.- Algunos préstamos prevén que en el caso de que el deudor o prestatario se retrase en el pago de alguna de las cuotas del préstamo, el acreedor le podrá cobrar, además de los intereses de demora, una comisión que oscila entre los 30 y 50 euros por el mero hecho de reclamarle al deudor el recibo o cuota mensual impagada.

    • Comisiones de modificación.- Alguno préstamos prevén la posibilidad de que el acreedor cobre al deudor o prestatario una comisión en el caso de que el deudor quiera modificar alguna condición o estipulación del préstamo (por ejemplo, modificar el tipo de interés, su periodos de cálculo o liquidación, liberar a un deudor o un fiador, ampliar el capital del préstamo, modificar las garantías constituidas liberar alguno de las viviendas hipotecadas, ampliación del plazo de préstamo...) Esta comisión no debe confundirse con las comisiones de amortización o cancelación anticipada del préstamo y consistirá en un porcentaje a aplicar sobre el principal o importe de capital del préstamo que esté pendiente de devolver en el momento en que se formalice la modificación del préstamo.

    • Comisión por cancelación o devolución anticipada.- Suele ser frecuente que el acreedor cobre una comisión al deudor en el caso de que éste cancele totalmente el préstamo o bien amortice o devuelva anticipadamente parte del capital del préstamo. Esta comisión en el ámbito de los préstamos sujetos a la Ley de Crédito Inmobiliario, por ejemplo préstamos concertados por personas físicas garantizados con una hipoteca sobre una vivienda, consistirá en el importe de la pérdida financiera sufra el banco o entidad financiera como consecuencia de la devolución anticipada del préstamo por el deudor. La pérdida financiera se calculará en los términos previstos por la normativa dictada al efecto por el Ministerio de economía y en el caso de préstamos a interés fijo el importe de dicha comisión no podrá superar el 2% del capital amortizado si la amortización tiene lugar dentro de los diez primeros años de vida del préstamo y del 1,5% del capital amortizado cuando la devolución anticipada total o parcial del préstamo tenga a partir del décimo año de vida del préstamo. Mientras que en los préstamos a interés variable el importe de dicha comisión sólo podrá cobrarse durante los tres o los cinco primeros años de vida del préstamo y no podrá ser superior al 0,25% lo al 0,15% respectivamente del capital amortizado (devuelto) de forma anticipada según se prevea el cobro de dicha comisión durante los tres o los cinco primeros años de vida del préstamo.

  • Productos vinculados.- Son determinados productos a cuya contratación obliga el acreedor para conceder el préstamo que evidentemente incidirán en el coste total del préstamo: cuentas corrientes, seguros de vida, seguros de hogar o daños, fondos de inversión...)

  • Productos combinados.- En ocasiones el banco o acreedor ofrece al deudor una bonificación del tipo de interés aplicable al préstamo si contrata con dicho acreedor (banco) o empresas vinculadas con éste determinados productos, como por ejemplo seguros de vida, seguros de salud, seguros de hogar, tarjetas de débito o crédito, alarmas y sistemas de seguridad...). En este caso hay que tener en cuenta que si bien la contratación de dichos productos supone una reducción del tipo de interés aplicable al préstamo y por tanto de las cuotas a satisfacer al acreedor, la contratación de dichos productos tiene también un coste que deberá abonar y afrontar el deudor, pudiendo incluso darse el caso de que el sobrecoste del productos ofrecido por el acreedor (banco) en relación al precio del mismo producto contratado directamente en el mercado puede ser superior al ahorro que supone la bonificación del tipo de interés que se obtiene por contratar dicho producto con el acreedor.

  • Tasación.- Para la concesión de un préstamo con garantía hipotecaria es necesario que una empresa especializada y debidamente registrada proceda a tasar o valorar la vivienda que se va a hipotecar en garantía del préstamo. Suele ser frecuente que los costes de dicha tasación deban de ser afrontados por el deudor.

  • Gastos de mantenimiento de la cuenta corriente asociada al préstamo.- Es frecuente que el banco o entidad financiera obligue al deudor a tener abierta una cuenta corriente en dicha entidad en la que se pagaran las cuotas del préstamo y que en ocasiones dicha cuenta tenga comisiones y gastos de mantenimiento que evidentemente deberá afrontar el deudor o prestatario.

  • Gastos de correo.- Algunos bancos y entidades financieras repercuten al deudor el coste de la remisión por correo de las liquidaciones mensuales del préstamo y de otras comunicaciones relacionadas con el mismo.

• Como regla general el deudor (prestatario) y los garantes personales (fiadores) responden frente al acreedor (Entidad financiera) del cumplimiento de la obligación de pago del préstamo con todos sus bienes presentes y futuros y no sólo con el bien hipotecado, lo que significa que si el valor obtenido tras la subasta de la vivienda hipotecada no cubre la deuda el acreedor podrá hacer efectivo su crédito mediante el embargo y posterior venta forzosa de cualquier otro bien del deudor o del fiador o fiadores en su caso.

• Sólo en supuestos excepcionales las entidades financieras admiten la limitación de la responsabilidad del deudor al valor del bien hipotecado, por lo que, lo habitual será que el deudor, en virtud del principio de responsabilidad patrimonial universal, regulado en el artículo 1911 del Código Civil responda de la deuda con todos sus bienes presentes y futuros.

• En el caso de fallecimiento del deudor sus herederos, que aceptan pura y simplemente la herencia, (es decir, sin acogerse al beneficio de inventario)- pasarán a responder de la deuda, no sólo con los bienes que heredan sino con la totalidad de su patrimonio propio.

• En el caso de que haya fiadores, éstos responden de la deuda garantizada también con todos sus bienes presentes y futuros y además suele ser habitual que se pacte la renuncia por parte de estos de los beneficios que excusión, división y orden que les reconoce el Código Civil, por lo que, en el caso de incumplimiento del deudor el acreedor podrá reclamar a cualquiera de los fiadores el cumplimiento integro de la obligación y ello aún cuando existiesen otros fiadores o el deudor tuviese otros bienes contra los que pudiese dirigirse el acreedor para cobrar su crédito. No obstante, el fiador que hubiese pagado la deuda del prestatario podrá dirigirse contra éste (acción de regreso) para recuperar lo que hubiese pagado. En el caso de que fuesen varios fiadores, cada fiador podrá reclamar al resto de fiadores la parte de la deuda que, en su caso, les corresponda satisfacer.

• La hipoteca no es la única garantía posible, sino que en ocasiones la entidad financiera exige otras garantías adicionales, como la fianza, por la que una o varias personas se obligan frente al acreedor a pagar al deudor si éste no lo hace.

• El fiador, (vulgarmente conocido como avalista) al igual que el deudor, responde del cumplimiento del préstamo con todo su patrimonio, es decir, con todos sus bienes.

• El acreedor, (es decir el banco o entidad financiera), podrá exigir al fiador (o avalista) que pague el préstamo desde el mismo momento que el prestamista o deudor hubiese dejado de pagar el préstamo, suele ser habitual que al firmar el préstamo y constituir y la fianza el fiador se obligue de forma solidaria con el deudor y el resto de fiadores de forma que desde que el prestatario o deudor incumpla su obligación de pagar al acreedor, éste podrá exigir a cualquiera de los fiadores (o avalistas) que paguen, incluso aunque el prestatario o deudor tuviese bienes suficientes para que el acreedor pudiese cobrarse con ellos y aunque haya más deudores o fiadores y si no paga el acreedor podrá intentar cobrar ejecutando cualquier bien o propiedad del fiador.

• El fiador que pague al acreedor podrá sin embargo reclamar, después de haber pagado al acreedor, al resto al deudor le reembolse las cantidades que hubiese pagado por él, es la denominada "acción de regreso"

Frecuentemente, a la hora de contratar un préstamo resulta muy difícil comparar a simple vista las distintas ofertas de las Entidades financieras ya que, en el coste real del préstamo no sólo influye el tipo de interés aplicable al mismo, sino también el coste de otros como las comisiones, seguros vinculados..., por tanto para comparar las diversas ofertas es muy importante fijarse en la "Tasa Anual Equivalente" (TAE), que es el tipo que efectivamente se paga teniendo en cuenta las comisiones que cobra la entidad de crédito, y la forma y tiempo en que se hacen los pagos (por meses, por trimestres, anticipados o no): estas opciones hacen que lo que efectivamente se ha pagado en un año varíe respecto de lo que se habría pagado teniendo en cuenta solo el interés nominal.

La TAE es, podríamos decir, el interés ‘real' de un préstamo, porque incluye no solo el interés nominal, sino otros gastos, y cómo se va a devolver. Para comparar costes de préstamo, más que en el interés nominal, hay que fijarse en la TAE: si, analizando dos préstamos, uno de ellos tiene una TAE superior al otro, será más caro, aunque su interés nominal sea inferior.

Fuente: Consejo General del Notariado https://www.notariado.org

• El deudor además de pagar las cuotas, tiene algunas obligaciones accesorias que también debe cumplir:

  • Generalmente tiene la obligación de formalizar un seguro sobre el inmueble hipotecado, habitualmente de daños e incendios.

  • Tiene obligación de mantener la vivienda hipotecada en adecuado estado de conservación, así como pagar los impuestos que afecten a la misma (por ejemplo, el Impuesto de Bienes Inmuebles u otros impuestos o cargas urbanísticas), y, en su caso, las cuotas de la comunidad de propietarios.

  • Algunas veces las Entidades financieras exigen la contratación de seguros de vida o de protección de pagos. Suele ser habitual exigir la contratación de un seguro de vida durante, al menos el primera año de vigencia del préstamo. No obstante, si estos seguros no tienen la condición de productos vinculados podrán ser cancelados por el prestatario o deudor y, en su caso, la aseguradora deberá devolver el exceso pagado por la parte del año no cumplida.