Certificación energética de los edificios, perspectiva notarial.

1.- Régimen legal.-

Esta materia se regula en:

a) En el Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios

Este Real Decreto se transpone parcialmente la Directiva 2010/31/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 19 de mayo de 2010, en lo relativo a la certificación de eficiencia energética de edificios, refundiendo el Real Decreto 47/2007, de 19 de enero, con la incorporación del Procedimiento básico para la certificación de eficiencia energética de edificios existentes.  Está en vigor desde el 14 de abril de 2013.-

b) Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación urbana aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2015 de 30 de octubre.-

El artículo 83.3 de la Ley 2/2011, de 4 de marzo, de Economía Sostenible, en el que se establece que los certificados de eficiencia energética para estos edificios se obtendrán de acuerdo con el procedimiento básico que se establezca reglamentariamente (en la actualidad el Real Decreto 325/2013), para ser puestos a disposición de los compradores o usuarios de esos edificios cuando los mismos se vendan o arrienden.

2- Obligación de obtener  la Certificación de eficiencia energética.-

Artículo único del Real Decreto 235/2013 establece que la obligación de exhibir al potencial comprador o arrendatario y de entregar al comprador y arrendatario de un edificio de unidades de estos, por el vendedor o arrendatario el Certificado de eficiencia energética del edificio o unidad del mismo o una copia de éste.-

Desarrolla por tanto, el artículo 83.3 de la Ley 2/2011, de 4 de marzo, de Economía Sostenible, que prevé la obligación de poner a disposición de los compradores y usuarios de los edificios cuando estos se vendan o arrienden el correspondiente certificado de eficiencia energética y se enmarca dentro de las obligaciones general de información contractual prevista del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, constituyendo la falta de presentación de la Certificación de eficiencia energética una infracción tipificada en apartados k) y n) del artículo 49.1 de dicho Real Decreto legislativo.-  (art 18 Real Decreto 325/2013).-

El artículo 49.1 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los consumidores y usuarios de fecha 16 de noviembre de 2007 estable respectivamente en sus letras k) y n) :

Son infracciones en materia de consumidores y usuarios (…):

k) La negativa a satisfacer las demandas del consumidor o usuario, cualquiera que sea su nacionalidad o lugar de residencia, cuando su satisfacción esté dentro de las disponibilidades del empresario, así como cualquier forma de discriminación con respecto a las referidas demandas, sin que ello menoscabe la posibilidad de establecer diferencias en las condiciones de acceso directamente justificadas por criterios objetivos.

n) El incumplimiento de los requisitos, obligaciones o prohibiciones establecidas en esta norma o disposiciones que la desarrollen, en los términos previstos en la legislación autonómica que resulte de aplicación.

El artículo 5.1 del RD 235/2013 prevé que el es el promotor o el propietario del edificio el obligado a obtener la certificación energética del mismo y de conservar su documentación.-

3.- Obligación de exhibición de la Certificación energética.-

a) Edificios de titularidad privada

Todos los edificios o unidades de edificios de titularidad privada que sean frecuentados habitualmente por el público, con una superficie útil total superior a 500 m2 , exhibirán la etiqueta de eficiencia energética de forma obligatoria, en lugar destacado y bien visible por el público, cuando les sea exigible su obtención. (art 13.1 Real decreto).

 De conformidad con lo dispuesto en el artículo 5.2 del RD 325/2013 la certificación energética para  las unidades de un edificio, como viviendas, o para los locales destinados a uso independiente o de titularidad jurídica diferente, situados en un mismo edificio, se basará como mínimo:

 - En una certificación única de todo el edificio.

 - En una certificación de uno o varios locales representativos del edificio con las mismas características energéticas

La certificación energética de los locales de uso independiente que no estén definidos en el proyecto, deberá obtenerse antes de la apertura del local y no será obligatoria si el local tiene carácter industrial.-  (Contempla el supuesto en el que al realizar el proyecto del edificio se deja una zona del destinada a locales, sin que los futuros locales estén ya divididos e individualizados, ya que su individualización se realizará, generalmente por el promotor, en un momento posterior, habitualmente a medida que se vayan vendiendo.-)

 El art 5.3 del RD 235/2013 prevé que la certificación de viviendas unifamiliares podrá basarse en la evaluación de otro edificio representativo de diseño y tamaño similares y con una eficiencia energética real similar, si el técnico competente que expide el certificado de eficiencia energética puede garantizar tal correspondencia.

b) Edificios pertenecientes o ocupados por Administraciones públicas:

Las certificaciones energéticas de estos edificios podrán realizarse por técnicos competentes de sus propios servicios técnicos.  (Disposición Transitoria Primera)

En estos edificios, cuando tengan una superficie superior a 250 metros cuadrados estén frecuentados habitualmente por el público, será obligatoria la exhibición de este de la etiqueta de eficiencia energética de forma destacada, (art 13.2 Real Decreto) 

4.- Definiciones

El artículo 1 del Real Decreto 235/2013 define, entre otros los siguientes conceptos:        

Edificio: una construcción techada con paredes en la que se emplea energía para acondicionar el ambiente interior; puede referirse a un edificio en su conjunto o a partes del mismo que hayan sido diseñadas o modificadas para ser utilizadas por separado

Elemento de un edificio: instalación técnica del edificio o elemento de la envolvente del edificio.

Envolvente del edificio: elementos integrados que separan su interior del entorno exterior.

Instalación técnica del edificio: equipos técnicos destinados a calefacción, refrigeración, ventilación, producción de agua caliente sanitaria o iluminación de un edificio o de una unidad de éste, o a una combinación de estas funciones, así como las instalaciones de control y gestión.

Parte de un edificio: unidad, planta, vivienda o apartamento en un edificio o locales destinados a uso independiente o de titularidad jurídica diferente, diseñados o modificados para su utilización independiente.

Técnico competente: técnico que esté en posesión de cualquiera de las titulaciones académicas y profesionales habilitantes para la redacción de proyectos o dirección de obras y dirección de ejecución de obras de edificación o para la realización de proyectos de sus instalaciones térmicas, según lo establecido en la Ley 38/1999, de 5 noviembre, de Ordenación de la Edificación, o para la suscripción de certificados de eficiencia energética, o haya acreditado la cualificación profesional necesaria para suscribir certificados de eficiencia energética según lo que se establezca mediante la orden prevista en la disposición adicional cuarta.

5.- Ámbito de aplicación del Real de Decreto 235/2013 de 5 de abril (Art 2.1).

a) Edificios de nueva construcción.

b) Edificios o partes de edificios ya existentes cuando estos se vendan o se alquilen a un nuevo arrendatario a partir de la entrada en vigor del Real Decreto.

c) Edificios o partes de edificios en los que una autoridad pública ocupe una superficie útil total superior a 250 m2 y que sean frecuentados habitualmente por el público.

Se excluye del ámbito de aplicación del real de decreto.-  (Art 2.2 Real Decreto 235/2013) y por tanto no será necesaria la certificación energética de los siguientes edificios:

a)  Edificios y monumentos protegidos oficialmente por ser parte de un entorno declarado o en razón de su particular valor arquitectónico o histórico.

b) Edificios o partes de edificios utilizados exclusivamente como lugares de culto y para actividades religiosas.

c) Construcciones provisionales con un plazo previsto de utilización igual o inferior a dos años.

d) Edificios o parte de los mismos destinados

1.- Actividades  industriales en la parte de los mismos destinada a talleres o procesos industriales.-

2.-  A la defensa, en la partes de los mismos no destinados a uso residenciales.-

3.- Actividades agrícolas,  en la parte de los mismos que no esté destinados a uso residencial.-

e)  Edificios o partes de edificios aislados con una superficie útil total inferior a 50 m2 .

f) Edificios que se compren para reformas importantes o demolición.

g) Edificios o partes de edificios existentes de viviendas, cuyo uso sea inferior a cuatro meses al año, o bien durante un tiempo limitado al año y con un consumo previsto de energía inferior al 25 por ciento de lo que resultaría de su utilización durante todo el año, siempre que así conste mediante declaración responsable del propietario de la vivienda.-

6.- Certificado de eficiencia energética y obra nueva.-

El artículo 28.1 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y de  rehabilitación urbana, establece la obligación de acreditar en las Escrituras de declaración de obra nueva, entre otros requisitos los de eficiencia energética, y, en consecuencia, la presentación del correspondiente certificado de eficiencia energética al Notario autorizante del título.-      

No obstante, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 28.4 de Texto Refundido de la Ley del suelo, no parce necesaria la certificación energética en los supuestos en que la inscripción de la obra nueva se haya realizado por antigüedad. (El propio tenor literal de precepto se inicia con la expresión “No obstante lo dispuesto en el apartado anterior…)

El art. 7 del Real Decreto 325/2013 prevé que en los edificios de nueva construcción existirá:

- Un certificado de eficiencia energética del proyecto que quedará incorporado al proyecto de ejecución.-

-Un certificado de eficiencia energética del edificio terminado que expresará que el edificio ha sido ejecutado de acuerdo con lo establecido en el proyecto de ejecución y en consecuencia se alcanza la calificación indicada en el certificado de eficiencia energética del proyecto. Cuando no se alcance tal calificación, en un sentido u otro, se modificará el certificado de eficiencia energética inicial del proyecto en el sentido que proceda.

El certificado de eficiencia energética se incorporará en el Libro de edificio (art 5.7 del RD 235/2013).

7.- Valor del Certificado, publicidad y registro.

El certificado de eficiencia energética dará información exclusivamente sobre la eficiencia energética del edificio y no supondrá en ningún caso la acreditación del cumplimiento de ningún otro requisito exigible al edificio. (art 5.4 del Real Decreto 325/2013).-

El art 5.7 del RD 235/2013 establece la obligación de poner a disposición de las autoridades competentes en materia de eficiencia energética o de la edificación, a requerimiento de estas el correspondiente certificado de eficiencia energética de la edificación.-

Dicha puesta a disposición se realizará mediante su incorporación al libro de edificio de la edificación,  cuyo depósito en el Registro de la propiedad establece con carácter obligatorio el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, tras la reforma operada por la Ley 13/2015 de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria y del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.-

Cuando no sea obligatorio el depósito del libro de edificio la obligación de poner a disposición de las autoridades competentes la certificación energética corresponde al propietario del edificio o al presidente de la Comunidad de propietarios.-

Publicidad.- La disposición transitoria tercera del Real Decreto 325/2013 prevé la creación de un Registro autonómico de Certificaciones energéticas a cargo del organismo correspondiente de cada comunidad autónoma y el artículo 5 del Real Decreto en su apartado 6 establece la obligación del promotor o del propietario de presentar, para su registro, el certificado de eficiencia energética ante el organismo competente de la Comunidad Autónoma.-

El registro tiene las siguientes funciones:

 - Servir de acceso a la información sobre los certificados a los ciudadanos

 - Permitir las labores de inspección y control técnico y administrativo recogidas en los artículos 9 y 10  Real Decreto 235/2013.-

- Poner a disposición del  público registros actualizados periódicamente de técnicos competentes o de empresas que ofrezcan los servicios de expertos de este tipo.

8.- Vigencia del Certificado.- (art 11 Real Decreto 235/2013).-

El certificado tiene una validez máxima de diez años, tras los que habrá de procederse a su renovación o actualización

La renovación o actualización del certificado compete al propietario, quien podrá además proceder voluntariamente a su actualización, cuando considere que existen variaciones en aspectos del edificio que puedan modificar el certificado de eficiencia energética.

9.- Contenido del Certificado.-  (Art 5 Real Decreto 235/2013)

El certificado de eficiencia energética, tendrá como contenido mínimo:

a) Identificación del edificio o de la parte del mismo que se certifica, incluyendo su referencia catastral.

b) Indicación del procedimiento reconocido utilizado para obtener la calificación de eficiencia energética.

c) Indicación de la normativa sobre ahorro y eficiencia energética de aplicación en el momento de su construcción.

d) Descripción de las características energéticas del edificio.

e) Calificación de eficiencia energética del edificio expresada mediante la etiqueta energética.

f) Para los edificios existentes, en su caso, los documento de recomendaciones para la mejora de los niveles óptimos o rentables de la eficiencia energética

g) Descripción de las pruebas y comprobaciones llevadas a cabo, en su caso, por el técnico competente durante la fase de calificación energética.

h) Cumplimiento de los requisitos medioambientales exigidos a las instalaciones térmicas.

10.- Infracciones en materia de certificación energética.-

De conformidad con lo dispuesto en la disposición adicional duodécima  en el Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación urbana aprobada por el Real Decreto Legislativo 7/2015 de 30 de octubre constituyen, infracción administrativa grave en materia de certificación de eficiencia energética de los edificios, entre otras la siguientes:

•  Incumplir la obligación de registro del Certificado en el Registro autonómico.-

• No incorporar el certificado de eficiencia energética de proyecto en el proyecto de ejecución del edificio.

• Vender o alquilar un inmueble sin entregar al comprador o arrendatario  certificado de eficiencia energética, válido, registrado y en vigor.

• Constituyen  infracciones leves, entre otras, las siguientes:

  • - No incorporar el certificado de eficiencia energética del edificio terminado en el Libro del edificio.

  • -Publicitar la calificación obtenida en la certificación de eficiencia energética del proyecto, cuando ya se dispone del certificado de eficiencia energética del edificio terminado.

La instrucción y resolución del expediente sancionador corresponde al órgano competente de la comunidad autónoma.

Las infracciones serán sancionada (Disposición adicional decimotercera Texto Refundido de la Ley de suelo y rehabilitación urbana).-

a) Las leves,  con multa de 300 a 600 euros.

b) Las graves, con multa de 601 a 1.000 euros.

c) Las muy graves, con multa de 1.001 a 6.000 euros.

Todo ello siempre que estas cantidades sean superiores al beneficio que el infractor haya obtenido con la comisión de la infracción, en cuyo caso el importe de la misma será el equivalente al beneficio obtenido.-

En  la graduación de la sanción se tendrá en cuenta el daño producido, el enriquecimiento obtenido injustamente y la concurrencia de intencionalidad o reiteración.

En Playa Blanca (Lanzarote) el 1 de noviembre de 2016.-

Javier Jiménez Cerrajería.- Notario.-