¿Quieres comprar una vivienda? 

El  Notario es un funcionario público y un profesional del Derecho, que tiene la función y  la obligación de asesorar y aconsejar de forma imparcial y gratuita a todas las partes del negocio y de forma especial a los consumidores. 

La actuación del Notario dota al contrato de un plus certeza, fehaciencia y eficacia, al mismo tiempo que proporciona a ambas partes una especial seguridad jurídica y una información y asesoramiento cualificados:  

1.- La Escritura pública notarial, a diferencia del documento privado, da fe por sí sola de las declaraciones de voluntad contenidas en la misma, sin necesidad de ningún otro trámite o requisito posterior, y, en consecuencia, da fe de la voluntad de las partes de comprar y vender, así como del contenido y condiciones del contrato y la adecuación del mismo a la legalidad y a la voluntad debidamente informada de ambas partes.  Este valor fehaciente del documento público notarial es la pieza angular sobre la que descansa todo el sistema de seguridad jurídica preventiva  previsto en nuestro ordenamiento jurídico y sin el cual, el resto de mecanismos de dicho sistema y, en especial, la fe pública que ofrece el Registro de la propiedad carecería de virtualidad, valor y eficacia. De ahí que constituya un principio irrenunciable de nuestro ordenamiento jurídico que sólo puedan acceder al Registro de la propiedad y por tanto a la protección que del mismo del mismo resulta,  derechos adquiridos en virtud negocios o contratos que consten formalizados en Escritura publica notarial, sentencia judicial o, ocasionalmente, en documento administrativo.  

 2.-  El notario no se limita a dar fe, sino que su actuación profesional proporciona una especial seguridad contrato:  

• • • Comprobará la identidad, capacidad y legitimación del comprador y vendedor así como eventual la necesidad, de consentimientos adicionales derivados del régimen económico matrimonial de las partes o de la condición o carácter de vivienda habitual del inmueble.

    • Verificará el título de propiedad del vendedor y dejará constancia de la venta efectuada en ese mismo título. 

    • Comprobará las posibles limitaciones y cargas que afecten a la propiedad, tales como: 

      • • La calificación de la vivienda como Vivienda de Protección Oficial (VPO); 

        • La situación de titularidad y cargas de la vivienda en el Registro de la Propiedad: el Notario, con carácter previo a la compraventa, solicitará al Registro de la propiedad que emita información continuada durante el plazo de diez días, en la que conste quién es el propietario de la vivienda, y el estado de cargas de la misma expresando si está libre de cargas, o sobre ella consta inscritas hipotecas, embargos, o cualquier otro derecho o gravamen. Asimismo, el Registro de la propiedad deberá notificar al notario las cargas o gravámenes o derechos constituidos sobre la finca cuya inscripción en el Registro de la propiedad se ha solicitado dentro de dicho plazo

        • El Notario exigirá además a la parte vendedora que  manifieste en la escritura que la vivienda está libre de arrendamientos y ocupantes o, en otro caso, quiénes son y cuáles son sus títulos de ocupación. 

    • Exigirá al vendedor la  entrega de un Certificado que acredite que la vivienda se encuentra al corriente en el pago de los gastos de la comunidad de propietarios, sin perjuicio de que, el comprador, habiéndose informado convenientemente de dicho estado de deudas, exima al vendedor de aportar el certificado de lo que quedará constancia expresa en la Escritura de venta. 

    • Identificará los datos catastrales del inmueble: 

      • • Advertirá en su caso de las discrepancias que puedan existir en dichos datos catastrales e informará a los otorgantes de los forma o medios para subsanarlas. 

        • En su caso, facilitará al Catastro Inmobiliario los datos necesarios para modificar de forma automática la titularidad catastral de la finca, -sin necesidad de la realización de ningún trámite por parte del comprador o vendedor-, de forma que los próximos recibos del Impuesto de Bienes Inmuebles (I.B.I) sea expedidos a nombre del nuevo titular de la vivienda. 

  • Comprobará la existencia o no deudas pendientes por razón del Impuesto de Bienes Inmuebles y dejará constancia de esta circunstancia en la Escritura. 

  • Solicitará al vendedor el certificado de eficiencia energética o una copia de este, que se entregará al comprador. 

  • Cuando así lo exija la normativa de la Comunidad autónoma en la que esté situada la vivienda exigirá al vendedor la entrega al comprador de la cédula de habitabilidad vigente, de lo que dejará también constancia en la Escritura. 

  • Comprobará, si el edificio está obligado a pasar la inspección técnica, exigiendo en su caso, al vendedor que acredite o se informe al comprador de si el edificio ha pasado o no esta inspección. 

  • Comprobará y dejará constancia en la escritura de cómo y cuándo se ha pagado la vivienda. 

    • • En el supuesto de que la compraventa estuviera sujeta a IVA o IGIC, también dejará constancia en la escritura de cómo y cuándo se ha pagado dicho impuesto. En el caso de que el vendedor haya concedido al comprador un aplazamiento de todo o parte del precio de la compra, el notario dejará constancia de esta circunstancia en la escritura de compraventa y advertirá al vendedor de los riesgos que corre, de las garantías que puede tener para evitar dichos riesgos y cuál es el coste de estas garantías.

  •  Advertirá al vendedor de que responde de los vicios que la vivienda pudiera tener y que no se aprecian a primera vista, sin perjuicio de que, por los motivos que fueran, el comprador dispense de esta obligación al vendedor.

  • Informará a las partes de los impuestos que cada una de ella debe satisfacer, la forma y el plazo para hacerlo, así como los tramites necesarios para inscripción de la propiedad de la finca en el Registro de la propiedad al favor del comprador. Estos trámites los puede realizar el notario, si así se los solicitan los interesados. 

Para formalizar una Escritura de compraventa es necesario aportar los siguientes datos y  siguiente documentación: 

1.- Datos personales de los compradores y de los vendedores así como en su caso de las personas que vayan a firmar la Escritura en representación de éstos.   

• Puede remitirnos por correo electrónico el siguiente formulario debidamente cumplimentado con los  datos personales de las personas que van a comparecer en la Notaría a otorgar la Escritura  (Formulario de datos personales. Notaria de Puerto del Carmen)  

• Si interviene por poder,  -(es decir como apoderado  de alguna persona física o jurídica :sociedad, asociación, fundación, cooperativa, etc...) o bien como  administrador alguna sociedad deberá presentar copia autorizada de la Escritura en la que se le haya otorgado dicho poder o se le hubiese nombrado como administrador de la sociedad. 

Los poderes generales otorgados por las sociedades así como, el cargo de administrador, de la sociedad deben estar inscritos en el Registro Mercantil . 

• Acta de titularidad real: Si alguno de las partes, comprador o vendedor es una sociedad deberá presentar también la copia autorizada del acta de titularidad real.  Se trata de un documento previsto por la normativa de prevención de blanqueo de capitales, en el que se identifica las personas físicas que tienen el control de la sociedad.  En el caso de que la sociedad no la tuviese o se hubiese modificado la situación de control de la sociedad podemos prepararla el mismo día de la firma. 

• Capitulaciones matrimoniales: Si alguno de los otorgantes de la Escritura está casado en un régimen matrimonial pactado en capitulaciones matrimoniales, -(generalmente un régimen matrimonial de separación de bienes)-  deberá presentarse la copia autorizada de la Escritura de capitulaciones matrimoniales, que en el caso de cónyuges españoles o matrimonios celebrados en España, (con independencia de la nacionalidad de los cónyuges) deberán estar inscritas en el Registro Civil.  La inscripción de las capitulaciones matrimoniales se puede acreditar por la nota de inscripción extendida por el Registro Civil en la propia copia autorizada de la Escritura de capitulaciones o mediante certificado de matrimonio expedido por el Registro Civil, en el que conste anotado, al margen de la inscripción de matrimonio, el otorgamiento de las capitulaciones matrimoniales.  

  • • Algunos países, -como es el caso de Italia- permiten a los cónyuges optar, en el momento de la celebración del matrimonio por la aplicación de un régimen económico matrimonial de separación de bienes, como régimen matrimonial legal supletorio de segundo grado, lo que, en estos casos podrá acreditarse mediante la simple presentación del certificado de matrimonio. 

• Número de identificación fiscal y Número de identificación de Extranjero: Todos los otorgantes y, en su caso, sus representantes, deben estar provistos de un número de identificación fiscal o en el caso de los extranjeros de un Número de Identificación de Extranjeros (N.I.E) (que coincidirá con su número de Identificación Fiscal o N.I.F) o un Número de Identificación Fiscal Provisional, para el caso de que carezcan de N.I.E y no estén obligados de tener un NIE. Si usted lo necesita, el Notario puede solicitarle el Número de Identificación Fiscal provisional.  Sí en la Escritura no constan los Números de Identificación fiscal de todos los otorgantes y, en su caso, de los apoderados, la compra no podrá inscribirse en el Registro de la propiedad.

• Intérprete: Si no se habla y entiende perfectamente el idioma español será necesaria la intervención de un intérprete traduzca el documento a su idioma y que deberá firmar también la Escritura de compraventa.   No es necesario que se trate de un intérprete oficial pero si que tenga  dominio del idioma español y del idioma al que va a traducir el documento. No pueden intervenir como intérpretes las personas que tenga directa o indirectamente un interés en la venta. 

• Certificado acreditativo de la condición de residente fiscal en España:  En el caso de que el vendedor no sea residente fiscal en España el comprador deberá retenerle el 3% del importe de la compraventa para ingresarla en su nombre ante la Agencia  Estatal de la Administración Tributaria  como pago a cuenta del Impuesto sobre la Renta de no residentes del vendedor. 

La única forma de acreditar la condición de residente fiscal en España y, en consecuencia evitar la retención del 3% del precio de la venta, es la presentación al Notario de un certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria acreditativo de dicha condición. 

Es obligación del vendedor hacer constar en su caso su condición de no residente fiscal en España, no obstante,  es conveniente evitar que el comprador pueda verse perjudicado por una manifestación falsa o inexacta del vendedor,  por lo que cuando el vendedor sea extranjero y no tenga permiso de residencia en España con derecho a trabajar,  es conveniente que presente el correspondiente certificado acreditativo de su condición de residente fiscal y en el caso de que no lo haga es aconsejable que el comprador le retenga el 3% del precio de la venta además de la plusvalía municipal -(para ampliar información sobre estos extremos puede consultar el apartado relativo a los impuestos a satisfacer por el comprador y el vendedor)-

No es significativo para acreditar la condición de residente fiscal en España estar en posesión de un certificado de inscripción en el Registro de Ciudadanos de la Unión Europea, el llamado "NIE verde". 

Puede solicitar el certificado de acreditativo de su condición de residente fiscal en España en el siguiente sito web solicitud de certificados de residencia fiscal (Agencia Estatal de la Administración Tributaria) 

2.- Documentación en relación al inmueble: 

• Título de propiedad: Es muy aconsejable solicitar al vendedor que aporte su título de propiedad, tanto para acreditar su condición de tal, como para evitar dobles ventas o subsanar posibles errores que puedan constar en la información del registro de la propiedad. 

• Certificado municipal de estar al corriente en el pago del Impuesto de bienes inmuebles: Desde la notaria se puede consultar directamente el estado de deudas de I.B.I  en importante número de municipios, sin embargo, algunos como el municipio de Tías y Yaiza, no tienen esa posibilidad por lo que es aconsejable que se presente la correspondiente certificación municipal que acredite que la vivienda no adeuda ninguna cantidad por dicho razón de dicho impuesto.  

Si no se pudiese obtener dicha certificación es aconsejable que el vendedor presente, al menos,  los recibos acreditativos del pago del I.B.I durante los cuatro últimos ejercicios (ya que, el periodo de prescripción del impuesto de cuatro años).

• Certificado de que la vivienda está o no al corriente en pago de las cuotas de la comunidad de propietarios: Debe expedirlo el Secretario de la comunidad de propietarios y el Presidente de la misma (Visto Bueno),  la falta de la firma de alguno de ellos determina que el certificado no cumple los requisitos exigidos por la ley y por tanto el comprador deberá renunciar a su presentación (opción, aunque habitual,  poco aconsejable). 

Si la vivienda no está al corriente en el pago de los gastos de comunidad y/o si hubiese derramas pendientes se expresará así en el certificado. 

• Certificado de eficiencia energética de la vivienda:  Debe aportarlo el vendedor,  debe estar registrado en el registro administrativo designado al efecto por la Comunidad autónoma en la que radica el inmueble y tiene una vigencia de 10 años desde su expedición.  

• Cuando la vivienda es una vivienda protegida. V.P.O.- Será necesario aportar el documento administrativo expedido por la Administración autonómica competente, con la correspondiente descalificación de la vivienda o autorizando el precio de venta de la vivienda según los casos. 

3.- Relativos al precio.-

• Deben identificarse los medios de pago empleados por el comprador para pagar el precio de la venta.  

  • Los pagos que  se realicen por transferencia deberá identificarse al menos el titular y número de cuenta de procedencia y destino de los fondos. 

  • Si el pago se hace mediante cheque bancario deberá identificarse la cuenta de procedencia de los fondos (que no es la cuenta que consta en el cheque) sino la cuenta de donde ha salido el dinero y su titular.  

¿Necesito traducir o apostillar los documentos extranjeros? 

Como regla general todos los documentos extranjeros deben estar traducidos y apostillados o, en su caso legalizados. No será necesaria la traducción o apostilla de los documentos relativos al estado civil (matrimonio, nacimiento, defunción...etc) cuando se trate de países firmantes del Convenio 17 de la Comisión Internacional del Estado Civil o se presenten en el formato plurilingüe del Convenio 16 de la Comisión Internacional del Estado Civil o en los formatos plurilingües previstos en el Reglamento UE 2016/1191. 

Para más información puede consultar los siguientes enlaces European Justice Documentos públicos  y normas que eximen de legalizar documentos 

• Cuando se compra o vende una vivienda y, en general, cualquier tipo de inmueble, tanto el comprador como el vendedor tienen la obligación de pagar impuestos. 

• ¿Qué impuestos debe pagar el comprador ? 

• Los impuestos a satisfacer por el comprador variarán en función de que se trate de una vivienda nueva o de segunda mano. Si el comprador ha solicitado un préstamo hipotecario para financiar la compra de la vivienda,  generalmente, será la Entidad financiera, la que se encargue de gestionar la auto-liquidación y pago de dichos impuestos, para lo que, con anterioridad a la firma de la Escritura de compraventa, le solicitará la correspondiente provisión de fondos,  que destinará al pago de los honorarios notariales, del Registro de la propiedad y el pago del que gravan la compra de la vivienda, que supondrán la parte más importante de los gastos asociados a la compra de la vivienda.

• -Impuestos que debe pagar el comprador cuando adquiere una vivienda de segunda mano.-

• El comprador que adquiere una vivienda de segunda mano, -(es decir, una vivienda que no sea de nueva construcción),- deberá pagar el Impuesto de Transmisiones patrimoniales Onerosas (TPO).  Se trata de un impuesto cedido por el Estado a las Comunidades Autónomas, por lo que el importe que el comprador deberá pagar por razón de dicho impuesto variará en función de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre la vivienda o inmueble objeto de la compraventa.  

• Tipo impositivo.- 

  • En el caso de la Comunidad autónoma de Canarias, el tipo impositivo general del Impuesto de Transmisiones patrimoniales onerosas es del 6,5% del precio de compra de la vivienda (o inmueble en general). En consecuencia el comprador, por el  hecho de comprar una vivienda deberá pagar 6.5% del precio de  la venta en concepto de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas.  Es importante tener en cuenta que si el valor real del bien o su valor de tasación es superior al precio de compra la Administración Tributaria puede exigir el pago del impuesto atendiendo a dicho valor real o, en su caso, a su valor de tasación. Con este fin la Administración Tributaria podrá revisar el precio de compra declarado en la auto-liquidación del impuesto durante los cuatro años siguientes a la finalización del plazo para la presentación de la auto-liquidación del impuesto.  

  • En la Comunidad Autónoma Canaria y en general en la mayor parte de las Comunidades autónomas, la normativa reguladora del impuestos contempla la aplicación en determinados supuestos de tipos impositivos reducidos o bonificados del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas.  (No dude en consultarnos su caso concreto). 

• Autoliquidación del impuesto- 

  • El comprador deberá presentar en la oficina liquidadora de la Administración Tributaria Competente, -(es decir de la Comunidad Autónoma correspondiente al lugar en esté situada la vivienda),- la correspondiente auto-liquidación del impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas en el plazo máximo de un mes desde el otorgamiento de la Escritura de compraventa.  Para presentar la auto-liquidación del impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas el comprador deberá: 

    • 1) Cumplimentar un impreso oficial de la Administración Tributaria, en la actualidad el denominado "modelo 600" . 

    • 2) A continuación, deberá presentar dicho impreso debidamente cumplimentado en una Entidad financiera colaboradora con la Administración Tributaria competente y abonar el importe resultante de la referida auto-liquidación del Impuesto. (el pago podrá también realizarse directamente en la Administración Tributaria) 

    • 3) Presentar el modelo 600 debidamente sellado por la Entidad financiera colaboradora en la Oficina Liquidadora de la Administración Tributaria competente, acompañado de la copia autorizada de la Escritura de Compraventa y una copia simple a la misma.-   

    • Si así lo desea, desde nuestra notaria le podemos tramitar y gestionar la auto-liquidación y pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas así como la inscripción de su compra en el Registro de la propiedad.

• -Impuestos que debe pagar el comprador cuando adquiere una vivienda nueva o de nueva construcción.-

En el caso de compra de vivienda nueva -(vivienda de nueva construcción)- el comprador está obligado a pagar dos impuestos distintos el IVA o IGIC y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: 

• • • El  Impuesto General Indirecto Canario, -I.G.I.C.-  (en el caso de la Comunidad Autónoma de Canarias)  o el Impuesto sobre el Incremento de Valor Añadido (I.V.A), (que se aplica en todo el territorio español a excepción de la Comunidad Autónoma de Canarias).  

    • Como regla general, aunque existen tipos impositivos reducidos, el comprador deberá pagar en concepto de IGIC el 7% del precio de compra. El pago del IGIC y del IVA corresponde al comprador, pero su liquidación debe efectuarla el vendedor, por lo que el comprador deberá entregar al vendedor el importe de dicho impuesto conjuntamente con el precio de la vivienda y  el Notario dejará constancia de dicha entrega en la Escritura de compraventa.   

    • El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados:  Cuando la compra esté sujeta a IGIC, -(o a IVA)-, el comprador deberá pagar, además del IGIC, el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).  El importe a satisfacer por este impuesto, en la Comunidad Autónoma de Canarias será el 1% del precio de compra. - (en el resto de Comunidades Autónomas dicho tipo impositivo varía entre el 0,75% y el 1,5% del precio de compra).- El valor declarado en la auto-liquidación del impuesto, -al igual que ocurre con el impuesto de TPO,- en durante los cuatro años siguientes a la finalización del plazo para la presentación de la autoliquidación del impuesto.

    • Al igual que ocurre con el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas el comprador deberá proceder a la auto-liquidación (modelo 600) y pago del impuesto, en el plazo de un mes desde la fecha del otorgamiento de la Escritura pública de compra. La autoliquidación deberá presentarse ante ante la la oficina liquidadora de la Administración Tributaria competente. Tal y como ocurre con el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados es un impuesto cedido por el Estado a las Comunidades Autónomas por lo que la Hacienda autonómica competente se determinará en función del lugar en el que radique el inmueble.

• Los impuestos que debe pagar el vendedor por la venta de una vivienda son básicamente: el impuesto sobre el valor de los terrenos de naturaleza urbana (comúnmente conocido como plusvalía municipal) y el impuesto sobre la renta de la personas físicas

Plusvalía municipal: Impuesto sobre el Incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana.

• La obligación de pagar este impuesto corresponde al vendedor y nace cuando se transmite por compraventa la propiedad de inmuebles urbanos y atraques. No obstante, si el vendedor no es residente fiscal en España el comprador responderá del pago de este impuesto como sustituto del contribuyente, por lo que este caso es aconsejable que el comprador retenga o descuente del precio de la venta el importe de la plusvalía municipal. 

• La liquidación de este impuesto deberá presentarse dentro de los 30 días hábiles siguientes a la fecha de la compra. Este impuesto grava el incremento de valor que ha experimentado el suelo sobre el que está construido la vivienda durante los 20 años siguientes a su adquisición por vendedor (A partir del vigésimo año subsiste la obligación de pagar la plusvalía municipal, pero sólo por el incremento de valor experimentado por el suelo durante los veinte (20) primeros años desde que la vivienda fue adquirida por el vendedor). 

Impuesto sobre la renta de las personas físicas.

• La venta de la vivienda puede tener incidencia en el Impuesto sobre la renta de las personas físicas del vendedor como consecuencia del incremento experimentado por en su patrimonio por de la venta del inmueble. Es decir, por la diferencia de valor del bien en el momento de su adquisición y el valor de mercado del mismo en el momento de su venta. (El tipo impositivo aplicable a dicho incremento es del 20 al 25%). No tributará por dicho incremento patrimonial la venta de la vivienda habitual realizada por los mayores de 65 años. 

• Vendedor no residente fiscal en España:  Si el vendedor no es residente fiscal en España, el comprador deberá retener el 3% del precio de la compra y lo deberá ingresar en el plazo de 1 mes ante la Delegación de la Agencia Estatal de la Administración Tributaria -(Hacienda Estatal)- en concepto de pago a cuenta del Impuesto sobre la Renta de no residentes del vendedor (modelo 211). En la Escritura de compraventa se deberá dejar constancia de dicha retención. El inmueble responderá, en perjuicio del comprador o sus propietarios posteriores, en el caso de incumplimiento de esta obligación. El vendedor no residente deberá presentar su declaración del impuesto sobre la Renta no Residentes en el plazo máximo de cuatro meses a contar desde la fecha de la venta. (Modelo 210). 

  • Para mas información puede consultar el siguiente sitio web https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/no-residentes.html 

• La condición de residente fiscal en España deberá acreditarse mediante la correspondiente certificación expedida al efecto por Agencia Tributaria.

• •  En la información sobre la situación de titularidad y cargas de la finca expedida por el Registro de la propiedad,  suele ser frecuente la constancia de determinadas cargas relativas a la afección de la finca al pago de un determinado impuesto (Impuesto de transmisiones patrimoniales onerosas, Actos Jurídicos Documentados o al Impuesto de sucesiones o de donaciones). 

  • Estas notas o anotaciones nos informan que como consecuencia de la adquisición de la vivienda o de un inmueble en general, -(bien por compra o bien por herencia o donación)-, el adquirente ha pagado a la Administración tributaria el impuesto correspondiente, si bien, la liquidación de dicho impuesto se ha realizado atendiendo exclusivamente al valor que el adquirente ha atribuido al inmueble en la Escritura en la que ha formalizado su adquisición y en consecuencia advierte que dicho valor declarado por el adquirente a la hora de pagar el impuesto puede ser revisado por la Administración Tributaria competente y si ésta estima que el valor declarado no se ajusta al valor real del bien, girará la correspondiente liquidación complementaria del impuesto a los efectos de que el tipo de gravamen y en consecuencia el importe que hay que pagar por razón de dicho impuesto se calcule sobre el valor real del bien y no sobre el valor inferior declarado por el adquirente en la Escritura.  

  • Estas notas advierten además de que, en el caso de que el obligado al pago de dicha liquidación complementaria que pudiese girar la Administración tributaria tras efectuar la correspondiente comprobación de valor, no pagase la misma y fuese insolvente, es el inmueble adquirido, cualquiera que sea su propietario en el momento en el que la Administración Tributaria, haga dicha reclamación el que responde del pago de las liquidaciones complementaria

Antes de otorgar la Escritura de venta, el Notario tiene la obligación de solicitar información al Registro de la Propiedad sobre la titularidad y estado cargas de la vivienda e informar al comprador de las cargas o gravámenes que puedan afectar al inmueble. Por su parte, el Registrador de la propiedad deberá notificar al Notario cualquier modificación que, durante la vigencia de la información registral, experimente situación de titularidad o cargas del inmueble. 

  No obstante, antes de firmar un contrato privado de arras o reserva es conveniente consultar la situación de titularidad y cargas del inmueble en el Registro de la Propiedad y asegurarse de que en el contrato de arras o reserva el vendedor se obliga a transmitir la vivienda libre de cargas y gravámenes y al corriente en pago de impuestos y, en su caso, de los gastos de comunidad de propietarios.

• El impuesto de bienes inmuebles (I.B.I) es un impuesto municipal que grava la propiedad de la vivienda y se paga de anualmente. 

• El obligado al pago de dicho impuesto, -(sujeto pasivo),- será la persona que sea propietaria o, en su caso, usufructuaria de la vivienda a la fecha 1 de enero de cada año, por lo que generalmente corresponderá pagarlo al vendedor. No obstante, pese a que se devenga el día uno de enero de cada año, el periodo de pago de dicho impuesto comienza generalmente, en el último cuatrimestre del año, por lo que suele ser habitual que el comprador y el vendedor pacten que el importe de dicho impuesto se prorratee entre ambos en proporción al tiempo que durante dicho año cada uno han ostentado la propiedad de la vivienda o inmueble. Sin embargo, es importante tener en cuenta que este pacto no vincula a la Administración municipal -(acreedora del impuesto)-, que exigirá en todo caso el pago del impuesto de Bienes Inmuebles al sujeto pasivo (es decir al que era propietario o usufructuario el día uno de enero) , sin perjuicio de que éste, pueda, de conformidad con lo pactado en la Escritura de compraventa, reclamar al comprador el importe del dicho impuesto o que en el momento de la compra el comprador abone el vendedor su parte proporcional de I.B.I. 

• La vivienda y, -en consecuencia el propietario-, responde subsidiariamente del pago de la totalidad de la cuota tributaria del I.B.I. que pudiese estar pendiente y ello, aunque el obligado al pago fuese el anterior propietario de la finca. Esta responsabilidad surgirá en el caso de que la Ayuntamiento no haya podido cobrar dicho impuesto a los anteriores propietarios obligados a su pago. Por tanto, es fundamental para el comprador saber con certeza las cantidades que adeuda la vivienda por razón del I.B.I., circunstancia que únicamente resulta acreditada mediante la correspondiente certificación municipal. No obstante, en la actualidad, el Notario puede consultar por medios temáticos, -aunque con valor meramente informativo-, el estado de dudas de I.B.I. de la vivienda antes de la firma de la Escritura, siempre y cuando el Ayuntamiento en el que esté situado la vivienda esté adscrito a este servicio.  

• Si la vivienda está arrendada -(alquilada)- hay que tener en cuenta que el inquilino o arrendatario de la vivienda  puede tener derecho a adquirir la finca con preferencia a otro posible comprador, -(derechos de tanteo y retracto),- por lo que el comprador deberá comprobar si el arrendatario tiene dicho derecho y en el caso de que así fuese, asegurarse de que se ha le notificado debidamente por el vendedor a los efectos del ejercicio de estos derechos y que no se han ejercitado dichos derechos por el arrendatario.  

• En el caso de que el arrendatario tuviese dichos derechos de tanteo y retracto, el vendedor deberá notificarle previamente su intención de vender la vivienda así como el precio y resto de condiciones esenciales de la venta a los efectos de que pueda ejercitar su derecho de adquirir preferentemente la vivienda (tanteo), y si no lo ejercitase, una vez efectuada la venta, se le deberá notificar la misma y facilitarle una copia de la Escritura en las que se contengan las condiciones esenciales de la venta, ya que si estas no se ajustan a lo previamente notificado por el vendedor, -o bien el vendedor no lo notificó previamente la intención de vender y condiciones de la venta para que pudiese ejercitar sus derecho de tanteo-,  el arrendatario tendrá derecho a retraer la venta (derecho de retracto) y adquirir la vivienda en las mismas condiciones estipuladas en la compraventa, quedando sin efecto la compraventa previa que no se ajustó a las condiciones notificadas al arrendatario . 

• Por tanto es esencial poder probar sin ningún genero de dudas tanto la existencia como el contenido de estas notificaciones al arrendatario por lo que habitualmente se suelen realizar mediante notario a los efectos de dejar constancia fehaciente e indubitada de dichos extremos.  

Si la vivienda que va a compra está calificada como vivienda en régimen de protección oficial (V.P.O) será necesaria la certificación administrativa autorizando la venta, determinando el precio máximo en que se puede proceder a su venta o  declarando la descalificación de la vivienda.  Esta certificación administrativa deberá expedirla el organismo competente de la correspondiente Consejería de vivienda de la Comunidad en la que radica la vivienda.   En el caso de la Comunidad Autónoma de Canarias puede obtener más información en el siguiente enlace web Instituto Canario de la Vivienda (gobiernodecanarias.org)  

• La certificación energética es un documento que informa sobre la eficiencia y calificación energética de la vivienda. Tiene una vigencia de 10 años y debe estar registrada en el registro creado al efecto por cada Comunidad Autónoma.

• La obligación de aportar la certificación energética corresponde al vendedor. También deberá  aportarla el propietario en el caso de pretenda arrendar la vivienda.  

• El incumplimiento de la obligación de aportar la certificación energética no impide el otorgamiento de la Escritura de compraventa, si así lo acepta la parte compradora.  Sin embargo, la falta de puesta disposición de la parte compradora pero constituye una infracción administrativa de la  que advertirá el Notario al vendedor en el momento del otorgamiento de la Escritura de venta. 

• La vivienda y por tanto, su propietario, responde de forma directa por las deudas de la finca con la comunidad de propietarios por las cantidades correspondientes a la anualidad corriente y las tres inmediatamente anteriores, por lo que resulta fundamental para el comprador tener absoluta certeza de estado de deudas con la vivienda con la comunidad de propietarios, circunstancia, que sólo puede acreditarse mediante certificación (original) expedida y firmada por el Secretario de la Comunidad de propietarios, con el Visto Bueno del Presidente.  

• Es posible otorgar la Escritura la Escritura de venta sin dicha certificación, siempre y cuando el comprador renuncie expresamente a la misma y asuma los riesgos que implica dicha renuncia, lo que resulta poco aconsejable salvo que el comprador tenga absoluta certeza del estado de deudas de la finca con la comunidad de propietarios. Por otra parte, el vendedor deberá notificar a la Comunidad de propietarios la venta, de lo contrario responderá, solidariamente con el nuevo propietario, por las deudas de éste con la Comunidad de propietarios.

•  El adquirente de la vivienda responde desde el momento de la adquisición de la misma del pago de las cantidades que pudiesen estar pendientes por razón de las derramas que hubiese aprobado la Comunidad de propietarios con anterioridad a su adquisición. Por lo que es esencial que el comprador se informe y conozca si en el momento de su adquisición existen pagos pendientes por razón de dichas derramas.  

• Es muy conveniente conocer los estatutos y la normas de la comunidad de propietarios ya que los mismos o en el título constitutivo de la división horizontal pueden establecerse limitaciones en relación al uso, destino, configuración arquitectónica, posibilidades de transformación, etc.. de la vivienda.  El otorgamiento de la Escritura de venta implica la aceptación por el comprador de dichos estatutos y normas. 

• Es conveniente, informarse de la situación urbanística de la vivienda, en especial, comprobar si la finca está o no fuera de ordenación,  el estado de las licencias urbanísticas, clase de suelo, cédulas de habitabilidad, existencia, o no, de expedientes de disciplina urbanística, etc… Con este fin deberá obtenerse la correspondiente certificación municipal que acredite la situación urbanística del inmueble.

Las cantidades adeudadas por los anteriores propietarios de la vivienda por razón de los contratos de suministros (agua, electricidad, gas…) no son exigibles al nuevo propietario, sin perjuicio de que ocasiones sea menos costoso para el nuevo propietario pagar la deuda del propietario anterior y subrogarse en su contrato, que costear un nuevo alta de dichos suministros.

• En ocasiones los gastos de mantenimiento de las calles, alumbrado y determinadas instalaciones de la urbanización no son asumidos por el Ayuntamiento, sino que se satisfacen por los propietarios de todas las urbanizaciones de un determinado sector urbanístico o plan parcial organizados en una entidad urbanística de conservación, por lo es conveniente comprobar si la vivienda que vamos a comprar está integrada en una entidad urbanística de conservación y las cantidades que en su caso adeuda a la misma. 

•  Si los estatutos de la Entidad urbanística de conservación así lo prevén,  la vivienda responderá de las cantidades adeudas a la Entidad Urbanística de Conservación en los mismos términos que hemos visto para las deudas de la comunidad de propietarios.