• La declaración de obra nueva puede tener por objeto dejar constancia de la existencia y descripción de una edificación iniciada pero aún no concluida (declaración de obra nueva en construcción), o bien, la existencia y descripción de una edificación ya terminada (declaración de obra nueva terminada o simplemente declaración de obra nueva) .

• Cuando se ha concluido la edificación de la obra nueva en construcción será necesario declarar la finalización de la obra mediante el otorgamiento ante Notario de un acta de finalización de obra.

• Como regla general, el otorgamiento de estos documentos deberá hacerse por el propietario de la finca.

• La declaración de obra nueva, también puede tener por objeto dejar constancia del incremento o ampliación de la edificación o plantación existente, es decir, cuando habiéndose procedido a declarar en su día la obra nueva, posteriormente se ha ampliado la obra por ejemplo mediante la construcción de nuevas dependencias en la vivienda. En estos casos, para que la ampliación de la edificación  conste en el título de propiedad  deberá formalizarse también en Escritura pública y, en su caso, inscribir la misma en el Registro de la propiedad.  Se trata también de una declaración de obra nueva con los mismos requisitos que esta a los efectos de su formalización notarial y registral, y se suele denominar ampliación de obra.

• La Escritura de declaración de obra nueva está sujeta al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados al tipo, en el caso de la Comunidad Autónoma Canaria,  actualmente es del 0,75%  calculado, no el valor del inmueble, sino sobre el  coste de ejecución material de la obra, excluyendo el IVA-IGIC, tasas, precios públicos, honorarios de profesionales, beneficio industrial y otros conceptos. (TS)

•   El impuesto deberá presentarse a liquidación en el plazo máximo de un mes desde el otorgamiento de la Escritura de declaración o ampliación de obra nueva.-

• La Escritura de declaración de obra nueva terminada formaliza y deja constancia de la existencia y descripción de una edificación cuya construcción está ya totalmente terminada y respecto de la que no haya procedido previamente declarar la obra nueva en construcción de la misma, ya que, en este último caso, la finalización de la edificación se constata mediante el otorgamiento del Acta de finalización de obra. 

Haga clic en siguiente enlace

DOCUMENTACIÓN NECESARIA OBRA NUEVA CON LICENICA  

• Es posible declara la obra nueva de edificaciones que se hubiesen ejecutado sin haber obtenido la licencia de obras  siempre que haya transcurrido el plazo de prescripción de la infracción urbanística que implica la edificación sin licencia (generalmente 4 años) sin que la administración competente haya incoado el correspondiente expediente de disciplina urbanística.

• No obstante, hay que tener en cuenta, que la legislación urbanística de las distintas Comunidades Autónomas prevén una serie de supuestos en los que, aún transcurrido dicho plazo, no es posible proceder a la declaración de obra nueva, generalmente cuando se trata de obras construidas sobre suelos con una especial calificación por sus valores ambientales, culturales o históricos o suelos rurales especiales.

Haga clic en siguiente enlace 

DOCUMENTACIÓN  DECLARACIÓN DE OBRA EJECUTADA SIN LINCENCIA  

La porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación, así como el terreno sobre el que está construida la obra o efectuada la plantación,  deberá estar  identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica (formato UTM) que pueden  obtenerse de la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca o si la edificación no coincide con la descripción de la misma que obra en el catastro, será necesaria la presentación de un georreferenciación de la superficie de suelo ocupada por la edificación alternativa a la castastral expedida y suscrita por un técnico habilitado legalmente cuya firma deberá estar legitimada ante notario.

Cuando la superficie de  la parcela sobre la que está construida la obra no coincida con la que consta en la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca será también conveniente la presentación de la georreferenciación de la parcela alternativa a la catastral igualmente expedida y suscrita por técnico competente con firma legitimada notarialmente. 

En la georreferenciación alterantiva  a la catastral tanto de la obra como de la parcela el técnico deberá expresar: 

1.- Fecha de su realización.- 

2.- Datos del solicitante.

3.- Metodología utilizada. 

4.- Datos de identificación de las parcelas catastrales afectadas. 

5.- La representación gráfica de cada una de las parcelas resultantes y el listado de coordenadas georreferenciadas de sus vértices. 

6.- Declaración del técnico que suscribe el proyecto,  en la que haga constar bajo su responsabilidad los siguiente extremos: 

     a.- El cumplimiento de las especificaciones técnicas previstas en las citadas resoluciones.

     b.- Que el trabajo se ha realizado cumpliendo la metodología especificada. 

     c.- No estar incurso en causa que impide o limite el legítimo ejercicio de su profesión o en causa legal de incompatibilidad para el mismo. 

   d.- El cumplimiento de los requisitos técnicos de metodología de elaboración, sistema de georreferenciación, topología, representación sobre la cartografía catastral y precisión métrica. 

  También deberá aportarse  informe  ubicación de las edificaciones y en su caso, el informe de validación gráfica de la georrefenciación alternativa de la parcela sobre la que está construida la obra,  obtenido por el técnico en la sede electrónica del catastro https://www.sedecatastro.gob.es/ 

Obra nueva en construcción.- 

• Es posible  dejar constancia de la existencia de una edificación en el título de propiedad (es decir, en la Escritura) y en la descripción de la finca que consta en el registro de la propiedad, siempre que esté la construcción esté comenzada, aunque no se haya concluido aún.  Suele ser frecuente dejar constancia y proceder a las declaración de obra nueva en construcción para obtener financiación para la construcción de la edificación o bien cuando se trata de la promoción de un edificio o conjunto a de viviendas que van a pertenecer a distintos propietarios que van a promover la construcción.  En estos casos puede ser conveniente proceder incluso a formalizar la división horizontal del edificio. 

• En este caso, cuando se termine la obra será necesario proceder a formalizar ante notario la correspondiente acta de finalización de obra que tiene por objeto acreditar y dejar constancia que la obra está totalmente terminada y que ésta se ha concluido de ajustándose plenamente a la licencia de obras que ampara dicha edificación. 

Cuando se finaliza la construcción de la una obra que ha sido declarada como obra nueva en construcción, será necesario, hacer constar la finalización de dicha obra, mediante el otorgamiento de un acta notarial de finalización de obra y la inscripción de la misma en Registro de la propiedad, con el fin de que en el título de propiedad y en el registro la obra ya no conste como en construcción, sino como terminada.-

Si desea información sobre la documentación necesaria para formalizar un acta de finalización de obra , puede solicitar cita en nuestra notaria  telefónicamente o a través de nuestra dirección de correo electrónico

T- 928 84 13  70

jjimenez@notariado.org