Incorporación de la base gráfica de la finca al folio real

Primera parte.

La incorporación de base gráfica

a) Régimen jurídico.

Regulan esta materia los artículos 9.b, 10 y 199 de la Ley Hipotecaria en su redacción dada por la Ley 13/2015 de 24 de junio, con vigencia desde el 1 de noviembre de 2015, que se desarrolla:

- En sus aspectos técnicos, la Resolución de 29 de octubre de 2015, de la subsecretaría, que publica la Resolución Conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, por la que se regulan los requisitos técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y los Registros de la Propiedad. (en adelante Resolución conjunta).

-En relación a su aplicación e interpretación la Resolución Circular de 3 de noviembre de 2015.

b) Finalidad.

El procedimiento se enmarca dentro de los procedimientos legales encaminados a obtener la concordancia entre el Registro de la propiedad y el Catastro Inmobiliario y la adecuación de ambos a la realidad física de las fincas.

c) Objeto.

Podemos distinguir un objeto mediato e inmediato del procedimiento:

- Objeto inmediato: Es la inscripción de la base gráfica de la finca, es decir: completar la descripción literaria de la finca que consta inscrita en el Registro de la propiedad expresando en el folio abierto a la finca en el Registro, además de la descripción literaria de la finca, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices, siempre que éstas hayan quedado debidamente acreditadas en los términos que posteriormente analizaremos.

Georreferenciar una finca, en sentido vulgar o amplio, es una técnica de posicionamiento espacial que permite conferir a una finca una localización geográfica única definida por unas coordenadas X e Y [1].

- Objeto mediato: El objeto mediato del procedimiento es conseguir la coordinación entre la descripción gráfica inscrita o incorporada de una finca y la descripción gráfica de la misma que consta en el Catastro Inmobiliario, y en todo caso la coordinación de ambas descripciones con la realidad física de la finca.

Esto nos lleva a distinguir dos conceptos: la inscripción o incorporación de la base gráfica y la coordinación catastral de la finca inscrita.

d) La inscripción de la base gráfica de la finca.

Es un paso previo a la coordinación de la finca, supone la constancia en el folio real o registral de la finca de las coordenadas georreferenciadas de sus vértices y permite la adecuación de la descripción literaria de la finca a su realidad física si existiese discordancia entre ambas.

El artículo 199 de la Ley Hipotecaria establece que la incorporación de la base gráfica de la finca al folio real acreditará su ubicación y delimitación gráfica y a través de ello sus linderos y superficie.

El artículo 9.b de la Ley Hipotecaria en su párrafo 7º establece que “Una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria…”.

En la misma línea, se pronuncia la DGRN en Resolución de la DGRN de fecha 17 de noviembre de 2015, entre otras, que prevé que tal y como establece “…el artículo 199 de la Ley Hipotecaria es la delimitación georreferenciada de la finca la que determina y acredita su superficie y linderos y no viceversa…”.

La incorporación de la base gráfica al folio real con el fin de completar su descripción literaria tendrá lugar, -tal y como dispone el artículo 9.b, párrafo 5º de la Ley Hipotecaria- cuando exista correspondencia entre ambas en los términos previstos en el Articulo 9.b de la Ley Hipotecaria, en su párrafo 6, que establece:

“Se entenderá que existe correspondencia entre la descripción gráfica aportada y la descripción literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de la cabida inscrita y no impidan la correcta identificación de la finca inscrita y su correcta diferenciación respecto de los colindantes…”.

FANDÓS[2] señala que el registrador a la hora de calificar la existencia o no de correspondencia a los efectos previstos en el artículo 9.b, párrafo 6º de la Ley Hipotecaria deberá proceder:

1.- A la identificación gráfica de la finca inscrita: Implica identificar gráficamente el recinto geográfico que corresponde a la finca inscrita a los efectos de poder proceder a su posterior comparación con la base gráfica aportada.

2.- A la valoración de la correspondencia entre la finca inscrita y la base gráfica aportada, y en su caso, a los efectos de su coordinación, entre ésta última la parcela catastral. Lo que implica, según dicho autor:

i.- Una comparación entre la descripción literaria de la finca ya geográficamente identificada y la base gráfica aportada, y, en su caso, también el de ésta última con la parcela o base gráfica catastral. Esta comparación se llevará a efecto aplicando los criterios el artículo 45 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, que establece que:

“A efectos de lo dispuesto en este título, se entenderá que la referencia catastral se corresponde con la identidad de la finca en los siguientes casos:

a) Siempre que los datos de situación, denominación y superficie, si constara esta última, coincidan con los del título y, en su caso, con los del Registro de la Propiedad.

b) Cuando existan diferencias de superficie que no sean superiores al 10 por ciento y siempre que, además, no existan dudas fundadas sobre la identidad de la finca derivadas de otros datos descriptivos. Si hubiera habido un cambio en el nomenclátor y numeración de calles, estas circunstancias deberán acreditarse, salvo que le constaran al órgano competente, notario o registrador”.

ii.- Una comparación gráfica de la base gráfica aportada y la base gráfica correspondiente a su descripción literaria.

El artículo 9.8 de la Ley Hipotecaria prevé que: “A los efectos de valorar la correspondencia de la representación gráfica aportada, en los supuestos de falta o insuficiencia de los documentos suministrados, el Registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, otras representaciones gráficas disponibles que le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación”

Esta comparación se realizará a través del programa informático del Colegio de Registradores homologado por la Resolución de la DGRN 2 de agosto de 2016, como sistema informático que, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 9.b párrafo 9º de la Ley Hipotecaria, permitirá al Registrador de la propiedad:

- Relacionar las bases gráficas con la descripción literaria de la finca.

- Prevenir la invasión del dominio público.

-Conocer las limitaciones que se puedan derivar de la clasificación y calificación urbanística, medioambiental o administrativa de la finca.

La valoración de dichos requisitos se realizará mediante un análisis de contraste entre la cartografía catastral y con otras aprobadas oficialmente por las distintas Administraciones competentes en materia de territorio, dominio público, urbanismo o medio ambiente, que fueran relevantes para el conocimiento de la ubicación y delimitación de los bienes de dominio público y del alcance y contenido de las limitaciones públicas al dominio privado. (Apartado primero, letra a) de la Resolución DGRN 2 de agosto de 2016).

El artículo 9. b apartado 8º de la Ley hipotecaria prevé además la utilización de otras representaciones gráficas disponibles, dotando así a las denominadas Bases Gráficas Registrales (antiguo GEOBASE) de cobertura legal como medio auxiliar de calificación.

Las Bases Gráficas Registrales se construyeron sobre las afirmaciones, hechas por el Registrador competente, bajo su responsabilidad, de que la descripción literaria de la finca se correspondía con un determinado perímetro gráfico delimitado sobre imágenes del territorio.

Antes de la Ley 13/2015 de 24 de junio, se trataba de justificar su existencia y aplicación sobre la base del anterior artículo 9.1 de la Ley Hipotecaria, sin embargo la Sentencia de la Sección cuarta de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife de 12 de diciembre de 2012 (Recurso de apelación 381/2012) señaló que dicho artículo no fundamenta la creación de dichas bases gráficas y mucho menos la actuación del registrador al margen del titulo y de los otorgantes.

Finalmente FANDOS[6] defiende que la remisión que el artículo 9 b. 8 de la Ley Hipotecaria hace a las base gráficas como elemento auxiliar de calificación permite al Registrador para fundamentar su calificación tener en cuenta la información territorial que resulte de dichas base gráficas que conste asociadas a la finca en virtud de la correspondiente nota marginal.

Analizada por el registrador en los términos expuestos la base gráfica cuya incorporación al folio real se solicita, deberá determinar o calificar si existe o no correspondencia entre la misma y la finca inscrita en los términos previstos en el artículo 9.b 6 de la Ley Hipotecaria anteriormente citado, es decir:

1.- Que la representación gráfica de la finca y su descripción literaria, se refieren básicamente a la misma porción de terreno:

La apreciación de una falta de correspondencia, incluso parcial, impedirá la incorporación de la base gráfica. Debemos tener en cuenta que es frecuente la ausencia absoluta de correspondencia que presentan muchas descripciones literarias de las fincas con sus respectivas parcelas catastrales jugando aquí, según FANDOS, un papel fundamental la aplicación informática auxiliar y las base gráficas registrales.

La DGRN[7] considera que la correspondencia entre la certificación catastral y en consecuencia entre la base gráfica de la finca y su descripción literaria debe referirse a su situación, linderos y superficie, sin perjuicio de la posibilidad hacer constar la diferencias de cabida a través del procedimiento de incorporación de la base gráfica, al amparo del artículo 9.b párrafo 7º de la Ley Hipotecaria “una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca su cabida será la resultante de dicha representación…”

Por otra parte, en cuanto a los linderos hay que tener en cuenta que la coincidencia no se refiere a la identidad del titular colindante, sino a la parcela catastral -(Apartado octavo de la Resolución Conjunta)- y que la discrepancia en relación al punto cardinal en el que se ubica un lindero, no afecta a la apreciación de dicha correspondencia ya que la base gráfica incorporada al folio real determinará la situación exacta del lindero. (RES DGRN 21 de septiembre de 2017; BOE 30 de agosto)

2.- Las diferencias de cabida entre ambas sean inferiores al 10% de la superficie inscrita.

3.- También impide la apreciación de la correspondencia y por tanto permitirá al registrador denegar la incorporación de la base gráfica (Resolución de la DGRN de 21 de marzo de 2018, BOE 6 de abril):

3. a) La coincidencia, aunque sea parcial, de la representación gráfica aportada con otra previamente incorporada al registro. La Resolución de 29 de febrero de 2018 señaló que no concurre esta circunstancia por el hecho de que la referencia catastral correspondiente a la base gráfica que se asigna a la finca constase ya asignada en el Registro a otra finca, sin incorporación de su base gráfica.

3. b) La posible invasión del dominio publico, esté o no inmatriculado: La Resolución de la DGRN 13 de abril de 2018 (BOE 25 de abril), en la línea de la Resoluciones de 15 de marzo, 12 de abril y 4 de septiembre de 2017 señaló que la protección que la ley otorga al dominio público no sólo se refiere al dominio público inscrito. El Registrador evitará la inscripción de nuevas fincas o la representación gráfica de fincas ya inmatriculadas cuando tuviera dudas sobre fundadas sobre la invasión del dominio público. Por tanto, con carácter previo a la práctica de la inscripción y conforme a lo previsto en las distintas leyes especiales como la de costas o de montes, el Registrador ha de recabar informe o certificación administrativa que acredite que la inscripción pretendida no invada el dominio público.

3. c) La posible invasión de fincas previamente inmatriculadas:

3. d) Encubrir la operación de incorporación de la base gráfica negocios traslativos de fincas.

3. e) Encubrir la operación de incorporación de la base gráfica la modificación de entidades hipotecarias (segregaciones, agrupaciones, inmatriculación de fincas no inscritas….).

La DGRN (Resolución de 23 de abril de 2018; BOE 11 mayo, -entre otras-), señala que el exceso de cabida sólo puede configurarse como la rectificación de un dato erróneo de la finca inmatriculada, por lo que ha de resultar indubitado que con tal rectificación no se altera la configuración física exterior de la finca que acota su descripción registral. Es decir, que la superficie que ahora se trata de hacer constar en el registro es la que realmente se debió de hacer constar en su día en el Registro dentro de la superficie acotada por los lineros registrados.

4.- Por otra parte, la DGRN (Resolución 7 de noviembre 2017; BOE 2 de diciembre, entre otras), admite que el registrador pueda acudir a la aplicación analógica de los criterios previstos en el Artículo 201, párrafo 3º de la Ley Hipotecaria, con el fin de valorar la realidad de la modificación descriptiva de la finca que se deriva de la incorporación de su base gráfica, y por tanto fundar sus dudas sobre la misma en la concurrencia de alguna de las circunstancias siguientes:

a) La previa comprobación con exactitud de la cabida inscrita de la finca.

MARIÑO PARDO[8] considera que podría comprender los supuestos en los que se hubiese tramitado previamente un expediente que implicase una exacta medición de la finca. Sin embargo, considera que no es aplicable a los casos de inmatriculación de fincas. En la misma línea FANDOS[9] que señala que “no parece existir ningún obstáculo legal para que una vez inmatriculada la finca pueda instarse un expediente del artículo 199 o 201 de la Ley Hipotecaria e instar la rectificación del catastro, en su caso, con la correspondiente representación gráfica alternativa, incluso de forma coetánea a la inmatriculación”.

b) La reiteración de rectificaciones de la cabida inscrita (Resolución DGRN 9 de junio de 2017; BOE 5 de julio).

c) Proceder la finca de modificación de entidades hipotecarias en las que se hubiese determinado con exactitud su superficie.

Esta circunstancia no impide, sin embargo la tramitación del procedimiento de rectificación descriptiva de finca prevista en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria. La DGRN(Resolución 6 de marzo 2017) prevé que sólo será posible la rectificación de la descripción de la superficie de la finca a través del procedimiento de incorporación de base gráfica de fincas que procedan de una segregación cuando los linderos de la finca en el título y en el registro sean linderos fijos.

A su vez la DGRN[10] ha reconocido una serie de circunstancias que pueden constituir ciertos indicios para que el Registrador pueda valorar la falta de realidad de la modificación descriptiva propuesta, tales como, sin ánimo exhaustivo:

a) La importante magnitud de la diferencia de cabida.

b) La alteración de un lindero fijo de la finca.

c) La diferencia de los cultivos de la finca.

d) La incorporación de nuevas parcelas catastrales a la base gráfica de la finca.

e) La falta de colindancia de una de las parcelas catastrales que integran la finca.

f) Estar una de las parcelas catastrales que integran la base gráfica catastrada a favor de persona distinta.

g) La configuración de la finca como discontinua cuando no resulta así del registro.

La apreciación por el Registrador de la concurrencia de una causa que impida la coordinación de la base gráfica, debe ser motivada y fundada en criterios objetivos y razonados. (Resolución DGRN 30 de junio de 2017- BOE 25 de julio, entre otras).

El Registrador podrá poner de manifiesto las dudas, si tiene claros lo hechos en que se fundan las mismas incluso al inicio del expediente sin necesidad de tramitar el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria (DGRN de fecha 9 de junio de 2017) o bien proceder, en su caso, a la tramitación de éste último con el fin de despejar las mismas. Si tramitado el procedimiento subsisten las dudas del Registrador sobre la invasión de fincas colindantes o del dominio público, la coincidencia con otra base gráfica inscrita o sobre la realidad de la modificación, los interesados, según los casos podrán acudir[11]:

a) Al procedimiento judicial declarativo previsto en el artículo 198 de la Ley Hipotecaria.

b) Al expediente de deslinde regulado en el artículo 200 de la Ley Hipotecaria.

c) Al expediente notarial regulado en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, heredero del antiguo expediente judicial del dominio, con el fin de en el seno del mismo practicar las diligencias necesarias para dispar las dudas expuestas por el Registrador de la propiedad, que impiden la incorporación de la base gráfica y en su caso la rectificación de la descripción de la finca solicitada.

e.- Coordinación de la base gráfica inscrita con la base gráfica del catastro.

i) Concepto de coordinación.- Supone un paso más que la inscripción de la base gráfica, que tiene lugar con posterioridad a la misma e implica un valoración o calificación por el Registrador sobre la existencia o no de correspondencia, en los términos previstos en el artículo 9.b párrafo 6º anteriormente citado entre la base gráfica inscrita y la parcela catastral.

En este sentido la Resolución Conjunta en su apartado octavo, párrafo 1º, prevé que para la inscripción de la base gráfica y la apreciación por tanto de la coordinación el Registrador:

a.- Calificará su correspondencia con la parcela catastral de acuerdo con los criterios establecidos por la Ley Hipotecaria. Como hemos señalado, la falta de correspondencia no podrá basarse exclusivamente en las diferencias de identidad de los titulares catastrales y registrales, ya que, tal y como señaló la Resolución de la DGRN 5 de agosto de 2014[12] lo trascedente son los inmuebles catastrales colindantes identificados por su correspondiente referencia catastral.

b.- Deberá tener en cuenta la descripción catastral vigente de la finca, pudiendo con este fin obtener de la Sede Electrónica del catastro una Certificación catastral descriptiva y gráfica actualizada de la finca.

El artículo 84.2 del Real Decreto 417/2006, de 7 de marzo, por el que se desarrolla el Texto Refundido de la Ley del catastro inmobiliario prevé que: “Los certificados catastrales tendrán validez durante un año a partir de la fecha de su expedición, siempre que durante ese plazo no se produzcan modificaciones en las circunstancias determinantes de su contenido”

En consecuencia, cualquier modificación posterior de la descripción de la finca operada por el Catastro, determinará la pérdida de vigencia de la Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica que en su caso su hubiese incorporado al título, sobre la que prevalecerá la situación catastral vigente en el momento de la inscripción de la finca.

Este es el criterio que sigue la DGRN en Resolución de fecha 12 de mayo de 2016 (BOE 6 de junio), en la que dio preferencia a la descripción catastral obtenida por el registrador frente a la que resultaba de la Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica incorporada al título inmatriculador[13]. Confirma este criterio la Resolución de 30 de agosto de 2017, (BOE 21 de septiembre). No obstante, ambas resoluciones señalan que es preciso distinguir entre alteraciones catastrales que afectan a la geometría de la parcela, que si tendrían trascendencia a la hora de valorar su congruencia con la base gráfica y las meras rectificaciones de datos alfanuméricos.

Tal y como prevé la Resolución de la DGRN de fecha 7 de noviembre de 2017, no debe confundirse la coordinación de la finca registral con el catastro con la constancia en el folio registral de la finca de la referencia catastral que prevén el articulo 48 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario y el artículo 9. Letra a) de la Ley Hipotecaria, que regulan la constancia de la referencia catastral de la finca en el folio registral de la misma, como un dato descriptivo más.

La constancia de la referencia catastral de la finca tendrá lugar, según dicha resolución, cuando se cumplan los requisitos del artículo 45 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.

Sin embargo, tal y como apunta JIMÉNEZ GALLEGO, los criterios para apreciar la correspondencia de la finca con la base gráfica aportada, que contempla el artículo 9. b. de la Ley Hipotecaria en su párrafo 6ª, son básicamente los mismos que establece el artículo 45 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, por lo que en el matiz diferenciador apreciado por la resolución, a nuestro juicio, no estriba en la actividad del registrador a la hora de calificar la base gráfica aportada, sino en la previa inexistencia de base gráfica catastral de la finca incorporada al folio real con la que comparar la aportada, ya que, no es equivalente la constancia de la referencia catastral que corresponde a la finca operada de conformidad con el régimen legal vigente con anterioridad a la Ley 13/2015 y la incorporación de la base gráfica.

ii) La base gráfica catastral.- La coordinación registral de la finca con el catastro tiene lugar cuando el registrador considera que existe correspondencia entre la base gráfica inscrita en el folio de la finca, -es decir incorporada al folio real por existir concordancia entre su representación gráfica y su descripción registral,- y la representación gráfica de la finca que obra en el catastro. Es por tanto una operación posterior y distinta a la incorporación de la base gráfica de la finca al folio real, sin embargo, el artículo 10 de la Ley Hipotecaria, en sus párrafo 1º y 2ª prevé que:

-La base de la representación gráfica de la fincas será la cartografía catastral.

-En los casos de incorporación de la representación gráfica georreferenciada conforme a lo dispuesto en el artículo 9 b de la Ley Hipotecaria deberá aportarse junto al título inscribible certificación catastral descriptiva y gráfica, salvo que se trate de alguno de los supuestos previstos en el párrafo 3 del Artículo 10 de la Ley Hipotecaria en los que se admite la aportación a los efectos de su incorporación al folio real de una base gráfica distinta –“alternativa” en palabras de la Ley,- a la catastral.

Por tanto, configura la cartografía catastral, representada por la Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica de la finca, como la cartografía oficial que deberá aportarse obligatoriamente si se quiere obtener la incorporación de la representación gráfica de la finca a su folio real o registral, lo que da lugar a que, en la mayor parte de los supuestos la apreciación de la correspondencia entre la descripción literaria de la finca y la base gráfica de la finca y la coordinación de ésta con el catastro, sean operaciones coincidentes.

La apreciación de la coordinación de la base gráfica de la finca con la parcela catastral se realizará aplicando los mismos criterios y la metodología anteriormente analizada respecto a la incorporación de la base gráfica.

Debemos tener en cuenta que la base gráfica de una finca puede estar constituida a la vez por varias parcelas catastrales, tal y como reconocen las Resoluciones de la DGRN de fecha 14 de noviembre de 2016 (BOE 30 de noviembre) y de 13 y 15 de junio del mismo año y el apartado octavo de la Resolución conjunta, en su párrafo 3ª.

iii) La base gráfica alternativa.- Excepcionalmente el artículo 10.3 de la Ley Hipotecaria permite la aportación de una base gráfica “complementaria o alternativa” a la catastral, única y exclusivamente, en los siguientes supuestos:

i.- Procedimientos de concordancia entre el Registro de la propiedad y la realidad física extrarregistral, regulados en los artículos 198 y siguientes de la Ley Hipotecaria.

Esto exige, -destaca FANDOS[14]-, que el interesado manifieste expresamente la existencia del defecto o inexactitud de la base gráfica catastral.

En este sentido el artículo 18.2 a) del Texto Refundido de la Ley del Catastro inmobiliario prevé que el Notario, en el momento de la autorización de un documento público solicitará a los otorgantes que manifiesten si la descripción del inmueble que contiene la certificación catastral descriptiva y gráfica se corresponde con la realidad física del mismo.

ii.- Cuando el acto objeto de inscripción consista en una parcelación, reparcelación, segregación, división, agrupación, agregación deslinde judicial que determine una reordenación de terrenos.

El fundamento de la admisión en estos supuestos de una representación gráfica alternativa es evidente, pues el primer grupo de procedimientos busca rectificar discrepancia en la descripción registral de la fincas y su realidad física que también pueden afectar a la base gráfica catastral, mientras que en el segundo, lo más probable es que en estos casos no exista coincidencia, bien inicial, bien final entre la descripción catastral de las fincas de origen y las de resultado.

Los requisitos técnicos que debe presentar la representación gráfica alternativa, en los casos en que su aportación sea admisible, se encuentran regulados en el apartado séptimo de la resolución conjunta, en cuya virtud deberá:

1.- Comprender la expresión de las coordenadas georreferenciadas de los vértices de todos los elementos de la finca.

2.- Contenerse en un archivo electrónico formato G.M.L.:

El archivo deberá estar firmado electrónicamente por el técnico que haya intervenido en su elaboración y autenticado con firma electrónica o por medios fehacientes por el propietario, en su caso, por la autoridad competente.

3.- Estar representada sobre la cartografía catastral:

a.- Esta representación se podrá realizar bien mediante una medición topográfica, que presentará mayor exactitud o bien mediante su digitalización sobre la cartografía catastral, que no es otra cosa que dibujar sobre la cartografía catastral el perímetro de la finca y que presenta menor precisión[15].

b.- La representación gráfica deberá respetar la delimitación del perímetro de la finca matriz, o bien la delimitación del conjunto de fincas aportadas, precisando las partes afectadas o no afectadas, de modo que del conjunto de todas las parcelas resultantes respeten la delimitación que conste en la cartografía catastral.

Por tanto hay que tener en cuenta, que si la representación gráfica alternativa no coincide con la parcela catastral, por ejemplo invade parcelas catastrales colindantes, debe incluir todas las parcelas catastrales afectadas e indicar la parte de cada una de ellas que resulta afectada por la modificación propuesta.

En el caso de que el levantamiento topográfico apreciase la existencia de algún giro o desplazamiento en la parcela catastral respecto a la medición realizada, la representación gráfica deberá hacerse sobre la parcela catastrales indicando en el informe la magnitud y dirección del desplazamiento o giro observado, indicando las coordenadas correspondientes a su representación sobre la cartografía catastral y los parámetros de transformación que haya tenido que realizar[16]. (número 5º del apartado séptimo de la resolución conjunta.

Para comprobar que la representación gráfica alternativa cumple los requisitos técnicos necesarios para su incorporación al Catastro inmobiliario y al Registro de la propiedad, se puede obtener, desde la Sede electrónica del Catastro Inmobiliario, un informe de validación gráfica. Dicho informe sólo podrá obtenerse si la representación gráfica cumple los requisitos técnicos necesarios, y sólo acredita dicha circunstancia. Su obtención no implica, por tanto, en modo alguno, la modificación catastral propuesta, que deberá llevarse a cabo por el procedimiento previsto en el artículo 18 párrafo 2º o 3º del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.

El informe de validación gráfica lleva un código de verificación seguro C.S.V., mediante el cual puede descargarse dicho informe de la Sede Electrónica del Catastro y al mismo va asociado, como un metadato, el archivo G.M.L con la representación gráfica alternativa, por lo que incorporado, en su caso, dicho informe de validación gráfica al documento público en el que se formalice el acto o negocio no será preciso la presentación posterior dicho archivo en el Registro de la Propiedad.

Aunque la aportación del informe de validación gráfica no es preceptivo para el otorgamiento del título público, consideramos que desaconsejable autorizar sin su aportación, con el fin de evitar subsanaciones posteriores del título por no reunir la representación gráfica aportada los requisitos técnicos previstos en las referida Resolución conjunta.

El resultado del informe de validación gráfica puede ser positivo o negativo.

FANDOS[17] sostiene que el hecho de que el informe de validación gráfica sea negativo:

a) No es por sí mismo causa impeditiva de la inscripción de la base gráfica, si bien, en estos casos el Registrador deberá calificar también las causas por las que el informe es también negativo y comprobar que no encubre una modificación de entidades hipotecarias o la invasión de una finca ajena.

b) Es apto para iniciar y culminar un expediente del Título IV de la Ley Hipotecaria e inscribir la representación gráfica alternativa sin que pueda exigirse a los titulares que realicen la alteración catastral previa a la inscripción de la representación gráfica alternativa, pues dicha práctica no tiene base legal e introduce dilaciones innecesarias.

Debemos tener en cuenta que gráficamente a partir de un informe negativo, frecuentemente se puede generar un informe de validación gráfica positivo añadiendo los GML de las parcelas catastrales afectadas parcialmente.

La representación gráfica alternativa deberá ser aportada y aprobada expresamente por el propietario de la finca.

Por otra parte, el informe del técnico o trabajo topográfica en el que se contenga la gráfica, deberá cumplir además los siguientes requisitos, previstos en el apartado séptimo de la resolución conjunta y de la Resolución de 26 de octubre de 2015 de la Dirección General del Catastro:

1.- Fecha de su realización.-

2.- Datos del solicitante.

3.- Metodología utilizada.

4.- Datos de identificación de las parcelas catastrales afectadas.

5.- La representación gráfica de cada una de las parcelas resultantes y el listado de coordenadas georreferenciadas de sus vértices.

6.- Declaración del técnico que suscribe el proyecto, en la que haga constar, bajo su responsabilidad los siguiente extremos:

a.- El cumplimiento de las especificaciones técnicas previstas en las citadas resoluciones.

b.- Que el trabajo se ha realizado cumpliendo la metodología especificada.

c.- No estar incurso en causa que impide o limite el legítimo ejercicio de su profesión o en causa legal de incompatibilidad para el mismo.

d.- El cumplimiento de los requisitos técnicos de metodología de elaboración, sistema de georreferenciación, topología, representación sobre la cartografía catastral y precisión métrica.

Consideramos que el informe técnico deberá incorporarse a la Escritura o bien comparecer el técnico a los efectos de acreditar el cumplimiento del resto de requisitos previstos en la mentada regla séptima.

La representación gráfica alternativa quedara coordinada con el catastro cuando inscrita la misma por el registrador (artículos 10.5 Ley Hipotecaria y 18.2 del Texto Refundido de la Ley del Catastro):

a.- El catastro proceda a la validación de la misma remitiendo al registrador la nueva referencia catastral de la finca en los términos que resulta de la representación gráfica inscrita, o bien,

b.- El Catastro no notifique al registrador en el plazo de seis meses desde la comunicación de la inscripción correspondiente la existencia de impedimentos para su validación catastral.

iv) Efectos de la coordinación.- Determinada la coordinación el artículo 10. 5 de la Ley Hipotecaria prevé que se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria, que la finca tiene la ubicación y delimitación gráfica expresada en la representación gráfica incorporada al folio real.

A estos efectos, el artículo 38 de la Ley Hipotecaria prevé que “A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo….”

v) El carácter temporal de la coordinación catastro-registro de la finca.-

Sin embargo, pese a los importantes efectos que se derivan de la coordinación de la finca, parece que el concepto de coordinación es un concepto relativo desde el punto de vista temporal, ya que, la misma se refiere únicamente a la fecha concreta en que se verificó la coordinación y se verá afectada, pese a su constancia registral por las modificaciones posteriores que realice el catastro en la descripción de la finca:

a) El artículo 10.2 de la Ley Hipotecara prevé que el Registrador hará constar expresamente en el asiento correspondiente “en la fecha concreta la finca ha quedado gráficamente coordinada con el catastro”

b) El Articulo 11.3 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario determina que “En caso de fincas que hayan sido objeto de coordinación conforme a la legislación hipotecaria, se tomará en cuenta, a los efectos del Catastro, la descripción gráfica coordinada, salvo que la fecha del documento por el que se produce la incorporación al Catastro sea posterior a la de la coordinación”.

c) El apartado octavo de la resolución conjunta prevé la constancia en la información catastral además del estado o no de coordinación de la finca, la fecha de la misma, así como la existencia de alteraciones o modificaciones de la descripción catastral que se hayan realizado con posterioridad a la coordinación.

Es decir, el estado de coordinación registral y catastral de una finca se refiere a un fecha determinada, es decir al momento en la que la misma tuvo lugar. No obstante, entendemos que la presunción el artículo 38 de la Ley Hipotecaria, que resulta de la coordinación en virtud de lo dispuesto en el artículo 10.5 de la Ley Hipotecaria, no puede verse alterada por posteriores modificaciones del catastro que se producen al margen del registro, ya la ley 13/2015, sigue manteniendo, pese al intento de coordinación, la independencia entre el Registro y del Catastro.

En contra de la opinión de FANDOS[18] consideramos que el Registrador, cada vez que se realice una operación registral de la finca no puede ni debe realizar de oficio y sin consentimiento del titular registral un análisis de coordinación de la finca y dejar constancia en su caso mediante nota marginal de su posible descoordinación posterior o la recuperación de la misma, sino que la constancia registral de una descoordinación posterior sólo puede resultar de alguno de los procedimientos rectificación o modificación descriptiva de fincas regulados en la ley hipotecaria. [19].

vii) Publicidad de la coordinación.- De conformidad con lo dispuesto en los artículos 9.1 a) y 10.4 de la ley hipotecaria y los apartados 8º y 9º de la Resolución Conjunta podemos concluir:

1.- En la inscripción de la finca y en toda forma de información registral habrá de expresarse:

a- La referencia catastral de la finca o, en su caso, de todas la parcelas que integren su base gráfica.

b- Si la misma está o no coordinada gráficamente con el catastro.

c- En su caso, la fecha de la coordinación.

d- La base gráfica de la finca, que será la que resulte de la coordenadas georreferenciadas inscritas en el momento de la coordinación. A estos efectos los Registradores no podrán emplear como publicidad registral la certificación catastral descriptiva y gráfica ni ningún otro formato gráfico que incluya datos de titulares distintos a los registrales.

En los supuestos de inscripción de la base gráfica alternativa que resulte coordinada por no haber notificado el catastro dentro del plazo de seis meses la existencia de causas que impidan su validación, se dará publicidad a la base gráfica alternativa con expresión de que dicha representación gráfica no ha sido validada por el Catastro.

2.- En el catastro y en la Certificaciones Catastrales descriptivas y gráficas se hará constar:

a.- La fecha en que tuvo lugar la coordinación de la finca, con expresión, en el caso de que la finca esté integrada por varias parcelas catastrales, de que está coordinado junto con otro.

b.- El código Registral Único de la finca.

c.- La existencia, en su caso de alteraciones o modificaciones catastrales que se hayan realizado con posterioridad a la coordinación.

F.- Incorporación potestativa y aportación obligatoria de la base gráfica al folio real.

La incorporación de la base gráfica de la finca al folio abierto en la misma en el Registro de la propiedad con el fin de completar su descripción literaria puede ser obligatoria o potestativa.

El artículo 9.b párrafo 1 de la Ley Hipotecaria prevé que será obligatoria la incorporación de la base gráfica en los siguientes supuestos:

a) - Inmatriculación de finca.

b)- Operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación de fincas.

c)- Expropiación forzosa.

d) - Deslinde

No obstante, en las operaciones de expropiación forzosa y deslinde, parece que sólo será obligatoria la incorporación de la base gráfica cuando las mismas determinen una reordenación de terrenos.

Por otra parte, en las declaraciones de obra nueva, aunque no será obligatoria la incorporación de la base gráfica de la finca folio real, si será necesario de conformidad con el artículo 202, párrafo 2º de la Ley Hipotecaria que la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación esté identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica. No obstante, podrá ser necesaria la georreferenciación de la parcela si el registrador alega dudas fundadas sobre la posible invasión por la edificación de fincas colindantes, -entendemos por aplicación analógica de los criterios del artículo 9.b.5 de la Ley Hipotecaria, cuya base gráfica conste inscrita.

A estos efectos se podrá obtener del catastro el informe de ubicación de las edificaciones.

G.- Procedimiento de incorporación de la base gráfica al folio real.-

1.- Ámbito de aplicación del procedimiento.-

De tenor literal de los artículos 199, 201 y del artículo 9.b, párrafo 2º de la Ley Hipotecaria, parece deducirse que:

a) La incorporación de la base gráfica de la finca a su folio real requerirá en todo caso la tramitación del procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, así el artículo 9.b de la Ley Hipotecaria en su párrafo 2º prevé que para la incorporación potestativa de la base gráfica al Registro de la propiedad se le aplicarán los requisitos establecidos en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria.

b) Que dicho procedimiento sólo podrá aplicarse cuando la modificación descriptiva que se derive de la incorporación de la base gráfica de la finca sea inferior al 10% de la superficie inscrita de la misma, (artículo 9.b en su párrafo 6º), mientras que cualquier otra rectificación descriptiva de la finca debía tramitarse por el procedimiento notarial regulado en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria.

Sin embargo, la Dirección General de los Registros y del Notariado, en diversas resoluciones, la primera de ellas la de 17 de noviembre de 2015 ha resuelto que el procedimiento del artículo 199 de la Ley hipotecaria permite inscribir rectificaciones descriptiva de cualquier naturaleza, no sólo de superficie superior al 10% de la cabida inscrita, sino también la modificación de linderos, incluso fijos, ya que, señala la DGRN que es la delimitación georreferenciada de los vértices de la finca la que determina y acredita su superficie y linderos y no viceversa. En consecuencia la DGRN ha resuelto: que[20]:

a- El artículo 199 de la Ley Hipotecaria regula con carácter general el procedimiento de incorporación de la base gráfica de la finca al folio real.

b.- No será necesaria la tramitación del procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria para la incorporación de la base gráfica al folio real de la finca cuando concurran cumulativamente los siguientes requisitos, cuya concurrencia está supeditada a la valoración de los mismos por el Registrador:

1.- Las diferencias de cabida sean inferiores al 10% de la superficie inscrita.

2.- No existan titulares (entendemos que titulares catastrales y registrales) afectados por la base gráfica que se pretende inscribir.

3.- El registrador no abrigue dudas sobre la realidad de la modificación o sobre la correspondencia de la base gráfica propuesta con la finca inscrita.

Cuando se concurra alguna de estas circunstancias, incluso aunque la modificación propuesta sea inferior al 10% de la superficie inscrita, el Registrador deberá tramitar el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, bien para dar audiencia a los posibles titulares afectados, bien para disipar durante su tramitación las posibles dudas fundadas que le suscite la incorporación de la base gráfica.

En estos casos la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, especialmente la audiencia que en el mismo se da a los titulares de la fincas colindantes que puedan verse afectados por la modificación propuesta, permitirá al Registrador dispar o confirmar sus posibles dudas que sobre la invasión de las fincas colindantes o del dominio público, o, en su caso, si la incorporación propuesta encubre una operación de modificación de entidades hipotecarias o actos traslativos de fincas.

No obstante, la DGRN en resolución de fecha 27 de julio de 2017 (BOE 14 de agosto) ha reconocido que cuando los excesos de cabida sean superiores al 10% es más adecuado el procedimiento notarial previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, ya que mediante la tramitación del mismo el notario podrá practicar cuantas diligencias fuesen necesarias para dispar las posibles dudas del registrador sobre la realidad de la modificación propuesta.

El procedimiento de incorporación de base gráfica no podrá aplicarse:

a) Para obtener la incorporación de la base gráfica de fincas en régimen de propiedad horizontal que ya constasen inscritas en el Registro de la propiedad.

La DGRN en Resolución de fecha 22 de julio de 2016 (BOE 19 de septiembre) señaló que la incorporación de la base de gráfica de los elementos privativos de una división horizontal sólo podrá tener lugar en las inscripciones de obras nuevas. En el resto de casos no procede su incorporación por los procedimientos del artículo 9.b y 199 de la Ley Hipotecaria, ni tampoco por el procedimiento notarial del artículo 201 de dicho texto legal cuya letra e) que excluye expresamente de su ámbito de aplicación las fincas divididas horizontalmente, al establecer que: “no podrá tramitarse el expediente regulado en los apartados anteriores para la rectificación descriptiva de edificaciones o fincas o elementos integrantes de un edificio en régimen de propiedad horizontal o fincas resultantes de un expediente administrativo de reorganización de la propiedad, expropiación o deslinde. En tales casos será necesaria la rectificación del título original o la previa tramitación del procedimiento administrativo correspondiente.

Tal vez sería conveniente distinguir los supuestos en los que la incorporación de la base gráfica requiere modificación superficial de la finca en cuyo caso será necesaria una modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal de aquellos supuestos en los que no implica dicha modificación superficial o descriptiva a los que podría referirse el supuestos contemplado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria cuando establece que “…No será precisa la notificación a los titulares registrales de fincas colindantes cuando se trate de pisos o locales u otros elementos situados en fincas divididas horizontalmente”.

FANDOS[21] considera admisible la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley para la rectificación de la superficie de un elemento privativo en un complejo inmobiliario ya que a los mismos, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 24 de la Ley de propiedad horizontal, se extiende el régimen de la propiedad horizontal pero no su naturaleza.

b) Respecto a las fincas resultantes de expedientes administrativos de reorganización de la propiedad.

El artículo 201 e) de la Ley Hipotecaria la excluye expresamente del ámbito de aplicación del procedimiento notarial de rectificación descriptiva de fincas, exigiendo la tramitación del correspondiente expediente administrativo. Sin embargo el artículo 199 de la Ley Hipotecaria guarda silencio al respecto. La DGRN en resoluciones de fecha 10 de noviembre y 1 de diciembre de 2017 admitió la rectificación superficial inferior al 10% de la cabida inscrita a través del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria de sendas fincas inscritas en virtud de un procedimiento de concentración parcelaria, sin exigir la tramitación del correspondiente expediente administrativo al existir correspondencia en los términos previstos en el artículo 9.b 6 de la Ley Hipotecaria, entre la base gráfica cuya inscripción se solicitó y la finca inscrita.

Consideramos que en este caso, al igual que en el supuesto anterior es necesario distinguir entre la incorporación de la base gráfica que no comporta falta de identidad de la finca y aquella de la se deriva una modificación descriptiva por establecer diferencias superficiales superiores al 10% de la cabida inscrita.

Quizás el silencio del artículo 199 de la Ley Hipotecaria se deba a que el legislador pensó el procedimiento previsto en dicho artículo sólo para la incorporación de bases graficas al folio real de la finca que llevasen consigo modificaciones de cabida inferior al 10% de la superficie de la cabida inscrita.

FANDOS[22], admite también la rectificación a través del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria sin necesidad de proceder a la tramitación del correspondiente expediente administrativo, para rectificar la superficie de una parcela que había sido determinada mediante un procedimiento de compensación, pese a que la diferencia alegada fuese superior al 10% de la cabida inscrita, siempre que se acredite la legalidad urbanística de la modificación propuesta, la cual puede resultar del seno del propio expediente en el que Ayuntamiento era colindante, si bien el caso propuesto, el propio promotor del procedimiento de compensación había instado el correspondiente expediente administrativo de rectificación varios años antes.

(FIN DE LA PRIMERA PARTE)

Javier Jiménez Cerrajeria.

Junio 2018.-

NOTAS y BIBLIOGRAFÍA