Acta de finalización de obra

•  En el momento de la firma los comparecientes deberán aportar ejemplar original y vigente de los documentos de identidad, entendiendo por tales:

  •   Los españoles residentes en España: Documento Nacional de Identidad (DNI) . (No es válido el pasaporte ni el carnet de conducir)

  •  Los españoles no residentes en España:  Pasaporte español vigente y Certificado de la Agencia Tributaria acreditativo de su Número de Identificación Fiscal o Documento Nacional de Identidad si lo tuviese. 

  •  En cuanto a los extranjeros hay que distinguir entre residentes y no residentes y entre nacionales o no de países de la Unión Europea:

> Extranjeros nacionales de la Unión Europea:  Pasaporte o Documento de Identidad de su nacionalidad y Número de Identificación de Extranjero (N.I.E.) o Número de Identificación Fiscal (NIF) provisional. 

         > Extranjeros no nacionales de la Unión Europea:

• • • • No residentes en España: Pasaporte y Número de Identificación de Extranjero (N.I.E.) o NIF provisional. 

      • Residentes en España: Permiso de Residencia del Reino de España (TIE)

• Cuando el propietario es una Sociedad, se deberá aportar, además, copia autorizada de los siguientes documentos: 

  • • Escritura de constitución y, en su caso, posteriores escrituras modificativas de la misma.

    •  Si la Escritura la otorga el administrador de la Sociedad: Escritura de nombramiento. 

    • Si la Escritura la otorga un apoderado: Escritura de poder. (si es un poder general deberá estar inscrito en el Registro mercantil) 

    • Acta de manifestaciones de titularidad real: es un documento en el que identifica que persona física que tiene el control de la Sociedad y cuya formalización exige la normativa de prevención de blanqueo de capitales.

> Contenido de la certificación: Deberá contener la declaración del técnico comprente que acredite que la obra ha sido finalizada de conformidad con el proyecto para el que se obtuvo la licencia. 

>  Técnico competente para expedir y suscribir el certificado: Podrá expedir el certificado descriptivo de la obra: 

•  Cualquiera de los técnicos que hubiese firmado el proyecto para el cual se obtuvo la licencia de obra. 

• Cualquiera de los técnicos que tuviese encomendada la dirección de la obra. 

• Cualquier técnico, que mediante certificación de su respectivo Colegio Profesional, acredite que tiene suficientes facultades para certificar los extremos que, según lo expuesto, debe tener la certificación.  En este caso la certificación deberá estar visada por el Colegio profesional al que el técnico pertenezca.

• El técnico del Ayuntamiento en el que radique la obra que tenga encomendada dicha función. 

     >  Legitimación notarial de la firma del técnico que suscribe el certificado: 

• Puede estar legitimada ante el notario que ante el que va a firmar la escritura o ante otro notario. 

• Puede legitimarse mediante la comparecencia del técnico en la Notaria o a través del trámite de legitimación de firmas del portal notarial del ciudadano https://www.portalnotarial.es/portal/web/guest/portal-notarial-del-ciudadano 

>  Acreditación de la habilitación profesional del técnico:  

• El certificado sólo deberá estar visado cuando el que lo expida no sea uno de los firmantes del proyecto para el que se obtuvo la licencia, uno de los técnicos que tuviese encomendad la dirección de la obra o el técnico del Ayuntamiento.

• En los casos en los que no es necesario el visado, sí el técnico no acredita su condición de colegiado ejerciendo mediante la correspondiente Certificación de su Colegio Profesional, el Notario deberá comprobar dicha circunstancia mediante la consulta de la ventanilla única de dicho Colegio Profesional. 

Alternativas a la certificación de final de obra: 

• La comparecencia del técnico en el otorgamiento de la Escritura de declaración de obra nueva.

• La presentación de la certificación técnica que declare que la obra descrita en la escritura ha sido finalizada conforme al proyecto para el que se obtuvo licenica como documento complementario a la Escritura con los siguientes requisitos: 

  • Debe estar expedida por técnico competente, de conformidad con los criterios de competencia anteriormente expuestos.

  • La firma del técnico que expida la certificación debe estar legitimada notarialmente. 

  • Identifique la Escritura de declaración de obra nueva: mediante la indicación del Notario autorizante, fecha de la Escritura y número de protocolo. 

  • Hacer expresa referencia a la descripción de la obra finalizada objeto de la escritura.

Este informe refleja las coordenadas georreferenciadas de los vértices de la edificación cuya obra nueva se trata de declarara sobre la cartografía catastral. 

Se obtiene por el técnico cargando los archivos en formato GML en los que constan las coordenadas georreferenciadas de la edificación en la cartografía catastral.  https://www.sedecatastro.gob.es/ 

Resulta esencial para comprobar que la edificación no invade las parcelas catastrales colindantes y facilita la futura incorporación al catastro de la edificación.

El I.V.G.A. o informe de representación gráfica alternativa a la catastral:  es un informe que se obtiene por el técnico en la Sede electrónica del Catastro y que refleja las coordenadas georreferenciadas de los vértices de la parcela sobre la que está construida la edificación sobre la cartografía catastral. https://www1.sedecatastro.gob.es/Cartografia/mapa.aspx?IVGActivo=S 

No será necesario aportar el IVGA cuando la representación gráfica de la parcela sea coincidente o equivalente con el catastro. En este caso, en será conveniente incorporar a la escritura el informe catastral acreditando la identidad gráfica de la parcela que se obtienen, igualmente en la sede electrónica del catastro https://www1.sedecatastro.gob.es/Cartografia/mapa.aspx?identidad=SI 

La forma más adecuada de proceder cuando la descripción de la parcela no coincide con su descripción catastral es proceder previamente a tramitar a través de la Notaría un expediente de subsanación de discrepancias catastrales. (ver más información)  

Algunos Registradores exigen su incorporación a la Escritura de declaración de obra nueva a los efectos de comprobar que el seguro decenal ha entrado en vigor en la fecha en que, de conformidad con el referido acta, se ha recibido la obra por el promotor, ya que el artículo 6 de la Ley de Ordenación de la Edificación, en su número 5 establece que "El cómputo de los plazos de responsabilidad y garantía establecidos en esta Ley se iniciará a partir de la fecha en que se suscriba el acta de recepción, o cuando se entienda tácitamente producida.. "  y de conformidad con el número 4 de dicho artículo, salvo pacto expreso en contrario, la recpeción de la obra tendrá lugar dentro de los treinta días desde que el constructor notifique al promotor su terminación, notificación que deberá a su vez efectuarse en el plazo de treinta días desde la finalización de la obra según el certificado de final de obra, entendiéndose tácitamente recibida la obra si dentro dentro de los treinta días siguientes a la recepción de la notificación el promotor no hubiese puesto de manifiesto, por escrito, reservas o su rechazo motivado a la recepción de la obra. 

El promotor tiene la obligación de constituir un seguro de caución por el 100 por 100 del coste final de la ejecución material de la obra, incluidos los honorarios profesionales, para garantizar, durante diez años, el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.  

Los asegurados serán el propio promotor y los sucesivos adquirentes del edificio o de parte del mismo. El promotor podrá pactar expresamente con el constructor que éste sea tomador del seguro por cuenta de aquél.  

En todo caso la póliza, el certificado de su entrada en vigor o su suplemento deberá estar firmada con firma legitimada notarialmente por un representante de la Entidad aseguradora.  No se admite la legitimación de la firma hecha en documento independiente a la póliza, certificado de entrada en vigor o suplemento, a los efectos de cotejarla con la que pueda constar en la póliza.

En cuanto a los requisitos específicos de la póliza puede consultar la Instrucción de 11 de septiembre de 2000, de la Dirección General de los Registros y del Notariado (https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2000-17045) 

Esté seguro se aplicará también en las apliaciones de obra, debiendo constituirse para la parte de la edificación que ha sido objeto de nueva edificación, (parte ampliada), aunque el resto de la edificación tenga más de diez años de antigüedad. 

No será necesario acreditar al Notario la contratación del seguro decenal para otorgar la declaración o ampliación de obra nueva cuando: 

• La edificación no se destine a vivienda. 

• Cuando la edificación se destine a vivienda y concurra alguno de los requisitos siguientes: 

  • Que la licencia de obras se hubiese concedido con anterioridad al 5 de mayo del año 2000. 

  • Que se trate de una vivienda construida en régimen de autopromoción cuando concurran cumulativamente los siguientes requisitos:

    • • Se trate de un autopromotor individual. 

      • La edificación promovida en régimen de autopromoción sea una única vivienda (por lo que la excepción no se extiende a los edificaciones en régimen de propiedad horizontal) 

      • Que la vivienda se destine a uso propio del autopromotor, pudiendo tratarse de una segunda residencia. 

>  No obstante, si el autopromotor transmitiese la vivienda por acto inter-vivos antes de que transcurran diez años desde la finalización de la obra deberá contratar el seguro por el tiempo que reste para cumplir dicho plazo, salvo que el autopromotor acredite mediante un acta notarial de notariedad, que ha utilizado la vivienda para su uso propio y que el adquirente le exonere expresamente de la obligación de constituir el referido seguro. 

Cuando el edificio comprenda varias viviendas o locales o de partamentos susceptibles de titularidad independiente,  deberá aportarse al menos la certificación del edificio en su conjunto o bien de cada una de las viviendas o departamentos representativas del mismo edificio que tengan las mismas carácterísticas energéticas. 

No será necesario la presentación del certificado energético para la declaración de obra nueva cuando: 

• Se trate de edificaciones independientes que no estén en contacto con otros edificios y que tengan una superficie inferior a 50 metros cuadrados. 

• Edificios industriales, de la defensa y agrícolas no residenciales, o partes de los mismos, de baja demanda energética, entendiendo por tales, entre otras, las destinadas a talleres y procesos industriales.

• Construcciones provisionales con un plazo previsto de utilización igual o inferior a dos años

• La necesidad de obtener la licencia de primera ocupación o de la declaración responsable que le sustituya, dependerá de lo que establezca la normativa de la Comunidad Autónoma en la que radique la finca. En algunas se exige la Licencia de primera ocupación, en otras la Cédula de habitabilidad, en otras ambas. 

• En el caso de la Comunidad Autónoma de Canarias no se exige ni una ni otra, sino la presentación de una declaración responsable por el propietario ante el Ayuntamiento del término municipal en el que esté situada la finca.