Declaración o ampliación de obras ejecutadas sin licencia

•  En el momento de la firma los comparecientes deberán aportar ejemplar original y vigente de los documentos de identidad, entendiendo por tales:

  •   Los españoles residentes en España: Documento Nacional de Identidad (DNI) . (No es válido el pasaporte ni el carnet de conducir)

  •  Los españoles no residentes en España:  Pasaporte español vigente y Certificado de la Agencia Tributaria acreditativo de su Número de Identificación Fiscal o Documento Nacional de Identidad si lo tuviese. 

  •  En cuanto a los extranjeros hay que distinguir entre residentes y no residentes y entre nacionales o no de países de la Unión Europea:

> Extranjeros nacionales de la Unión Europea:  Pasaporte o Documento de Identidad de su nacionalidad y Número de Identificación de Extranjero (N.I.E.) o Número de Identificación Fiscal (NIF) provisional. 

         > Extranjeros no nacionales de la Unión Europea:

• • • • No residentes en España: Pasaporte y Número de Identificación de Extranjero (N.I.E.) o NIF provisional. 

      • Residentes en España: Permiso de Residencia del Reino de España (TIE)

• Cuando el propietario es una Sociedad, se deberá aportar, además, copia autorizada de los siguientes documentos: 

  • • Escritura de constitución y, en su caso, posteriores escrituras modificativas de la misma.

    •  Si la Escritura la otorga el administrador de la Sociedad: Escritura de nombramiento. 

    • Si la Escritura la otorga un apoderado: Escritura de poder. (si es un poder general deberá estar inscrito en el Registro mercantil) 

    • Acta de manifestaciones de titularidad real: es un documento en el que identifica que persona física que tiene el control de la Sociedad y cuya formalización exige la normativa de prevención de blanqueo de capitales.

• Además de describir la obra deberá acreditar que la edificación, con la descripción que se pretende hacer constar en la Escritura de declaración de obra tiene una antigüedad suficiente para que hayan transcurrido el plazo de prescripción de la infracción urbanística en que se ha incurrido por construido la obra sin la preceptiva licencia:

> Contenido del certificado: deberá describir la obra expresando al menos los siguiente extremos: 

• Número de plantas. 

• Superficie de parcela ocupada por la edificación. 

• El total de metros cuadrados edificados. 

• En su caso, el número de elementos susceptibles de aprovechamiento independiente (viviendas, apartamentos, oficinas, estudios o cualquier otro) en que se divide la edificación. 

• Declaración del técnico en la que se determine el año o la fecha en la que la obra, con la descripción reflejada en el informe quedó totalmente concluida, debiendo de dicha declaración resultar una antigüedad suficiente para determinar la prescipición de la infracción urbanística que supone la realización de la obra sin la preceptiva licencia. 

> Técnico competente para expedir y suscribir el certificado: Podrá expedir el certificado descriptivo de la obra: 

•  Cualquiera de los técnicos que hubiese firmado el proyecto para el cual se obtuvo la licencia de obra. 

• Cualquiera de los técnicos que tuviese encomendada la dirección de la obra. 

• Cualquier técnico, que mediante certificación de su respectivo Colegio Profesional, acredite que tiene suficientes facultades para certificar los extremos que, según lo expuesto, debe tener la certificación.  En este caso la certificación deberá estar visada por el Colegio profesional al que el técnico pertenezca.

• El técnico del Ayuntamiento en el que radique la obra que tenga encomendada dicha función. 

     >  Legitimación notarial de la firma del técnico que suscribe el certificado: 

• Puede estar legitimada ante el notario que ante el que va a firmar la escritura o ante otro notario. 

• Puede legitimarse mediante la comparecencia del técnico en la Notaria o a través del trámite de legitimación de firmas del portal notarial del ciudadano https://www.portalnotarial.es/portal/web/guest/portal-notarial-del-ciudadano 

>  Acreditación de la habilitación profesional del técnico:  

• El certificado sólo deberá estar visado cuando el que lo expida no sea uno de los firmantes del proyecto para el que se obtuvo la licencia, uno de los técnicos que tuviese encomendad la dirección de la obra o el técnico del Ayuntamiento.

• En los casos en los que no es necesario el visado, sí el técnico no acredita su condición de colegiado ejerciendo mediante la correspondiente Certificación de su Colegio Profesional, el Notario deberá comprobar dicha circunstancia mediante la consulta de la ventanilla única de dicho Colegio Profesional. 

Alternativas certificado descriptivo y acreditativo de la antigüedad de la obra: 

1. La comparecencia del técnico en el otorgamiento de la Escritura de declaración de obra nueva.

2. La presentación de la certificación técnica como documento complementario a la Escritura con los siguientes requisitos: 

   • Debe estar expedida por técnico competente, de conformidad con los criterios de competencia anteriormente expuestos.

   • La firma del técnico que expida la certificación debe estar legitimada notarialmente. 

   • Identifique la Escritura de declaración de obra nueva: mediante la indicación del Notario autorizante, fecha de la Escritura y número de protocolo. 

   • Hacer expresa referencia a la descripción de la obra finalizada objeto de la escritura.

3. La certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca,  cuando de los datos de la obra que consta en el catastro son totalmente coincidentes con la realidad física de la edificación y de dichos datos catastrales, incluidos los antecendentes físico y económicos de la finca resulte que la obra, con la descripción que se trata de declararar tiene suficiente antigüedad  para determinar la prescripción de la infracción urbanistica que supone su realización sin la preceptiva licencia de obras. 

> Contenido de la certificación: Deberá contener la declaración del técnico comprente que acredite que la obra ha sido finalizada de conformidad con el proyecto para el que se obtuvo la licencia. 

>  Técnico competente para expedir y suscribir el certificado: Podrá expedir el certificado descriptivo de la obra: 

•  Cualquiera de los técnicos que hubiese firmado el proyecto para el cual se obtuvo la licencia de obra. 

• Cualquiera de los técnicos que tuviese encomendada la dirección de la obra. 

• Cualquier técnico, que mediante certificación de su respectivo Colegio Profesional, acredite que tiene suficientes facultades para certificar los extremos que, según lo expuesto, debe tener la certificación.  En este caso la certificación deberá estar visada por el Colegio profesional al que el técnico pertenezca.

• El técnico del Ayuntamiento en el que radique la obra que tenga encomendada dicha función. 

     >  Legitimación notarial de la firma del técnico que suscribe el certificado: 

• Puede estar legitimada ante el notario que ante el que va a firmar la escritura o ante otro notario. 

• Puede legitimarse mediante la comparecencia del técnico en la Notaria o a través del trámite de legitimación de firmas del portal notarial del ciudadano https://www.portalnotarial.es/portal/web/guest/portal-notarial-del-ciudadano 

>  Acreditación de la habilitación profesional del técnico:  

• El certificado sólo deberá estar visado cuando el que lo expida no sea uno de los firmantes del proyecto para el que se obtuvo la licencia, uno de los técnicos que tuviese encomendad la dirección de la obra o el técnico del Ayuntamiento.

• En los casos en los que no es necesario el visado, sí el técnico no acredita su condición de colegiado ejerciendo mediante la correspondiente Certificación de su Colegio Profesional, el Notario deberá comprobar dicha circunstancia mediante la consulta de la ventanilla única de dicho Colegio Profesional. 

Alternativas a la certificación descriptiva de la obra: 

• La comparecencia del técnico en el otorgamiento de la Escritura de declaración de obra nueva.

• La presentación de la certificación técnica que declare que la obra descrita en la escritura ha sido finalizada conforme al proyecto para el que se obtuvo licenica como documento complementario a la Escritura con los siguientes requisitos: 

  • Debe estar expedida por técnico competente, de conformidad con los criterios de competencia anteriormente expuestos.

  • La firma del técnico que expida la certificación debe estar legitimada notarialmente. 

  • Identifique la Escritura de declaración de obra nueva: mediante la indicación del Notario autorizante, fecha de la Escritura y número de protocolo. 

  • Hacer expresa referencia a la descripción de la obra finalizada objeto de la escritura.

Este informe refleja las coordenadas georreferenciadas de los vértices de la edificación cuya obra nueva se trata de declarara sobre la cartografía catastral. 

Se obtiene por el técnico cargando los archivos en formato GML en los que constan las coordenadas georreferenciadas de la edificación en la cartografía catastral.  https://www.sedecatastro.gob.es/ 

Resulta esencial para comprobar que la edificación no invade las parcelas catastrales colindantes y facilita la futura incorporación al catastro de la edificación.

El I.V.G.A. o informe de representación gráfica alternativa a la catastral:  es un informe que se obtiene por el técnico en la Sede electrónica del Catastro y que refleja las coordenadas georreferenciadas de los vértices de la parcela sobre la que está construida la edificación sobre la cartografía catastral. https://www1.sedecatastro.gob.es/Cartografia/mapa.aspx?IVGActivo=S 

No será necesario aportar el IVGA cuando la representación gráfica de la parcela sea coincidente o equivalente con el catastro. En este caso, en será conveniente incorporar a la escritura el informe catastral acreditando la identidad gráfica de la parcela que se obtienen, igualmente en la sede electrónica del catastro https://www1.sedecatastro.gob.es/Cartografia/mapa.aspx?identidad=SI 

La forma más adecuada de proceder cuando la descripción de la parcela no coincide con su descripción catastral es proceder previamente a tramitar a través de la Notaría un expediente de subsanación de discrepancias catastrales. (ver más información)  

• La Ley 38/1999, de ordenación de la edificación prevé la obligación de constituir un seguro que garantice durante un periodo de diez años desde la conclusión de la edificación el cien por cien del coste de ejecución material de la obra, con el fin de asegurar el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.

•  La constitución de este seguro no será necesario cuando se trate de un auto-promotor individual que construya una única vivienda para uso propio -(aún cuando no se trate de primera vivienda)-, sin bien, en el caso que desee transmitir la propiedad, dentro de los 10 años siguientes a la finalización de la obra, deberá constituir el seguro de decenal por que asegure el cien por cien del coste de ejecución material de la obra por los vicios o defectos indicados, por el tiempo que reste hasta que hayan transcurrido 10 años desde la conclusión de la obra. No obstante, en estos casos, el adquirente podrá renunciar a la constitución del seguro, mediante renuncia expresa en la Escritura de compra, siempre que el auto-promotor acredite que ha destinado la vivienda a uso propio desde la finalización de la obra (normalmente mediante un acta notarial de notoriedad).-

•  Si son varios auto-promotores y cada uno promueve su vivienda unifamiliar para uso propio no será necesario la constitución del seguro decenal salvo que en la edificación existan zonas comunes, en cuyo caso, si será necesaria la constitución del seguro.-

•  En el caso de que se proceda a la ampliación de una vivienda cuya obra nueva ya ha sido declarada, el seguro decenal deberá asegura en los términos y plazos expuestos el cien por cien del coste material de ejecución de la obra en que consiste dicha ampliación de la edificación.

• Hay ocasiones en que las viviendas en régimen de propiedad tienen atribuida la propiedad exclusiva de una determinada porción de terreno que las circunda destinada a jardín, zonas verdes y otros usos. 

• En estos supuestos, aunque dicha porción de terreno tenga carácter privativo, es decir, que no tienen carácter de zona común o elemento de la comunidad sino que su propiedad -y no sólo su uso-, corresponde de forma exclusiva al propietario de la vivienda, los estatutos de la comunidad de propietarios pueden establecer, y frecuentemente lo hacen, prohibiciones a la ampliación de la edificación sin el consentimiento de la comunidad de propietarios.

•  En estos casos, cuando se procede a ampliar la edificación existente, con el fin de evitar los inconvenientes que tal prohibición puede ocasionar, es necesario entregar al notario un ejemplar de los Estatutos de la Comunidad de propietarios vigentes e inscritos en el Registro de la propiedad, a fin de comprobar y dejar acreditada la existencia o no de dicha prohibición.

•  Si los estatutos estableciesen tal prohibición o limitación deberá exhibirse al Notario e incorporarse a la Escritura certificación del acuerdo de la comunidad de propietarios, expedida por el Secretario de la Comunidad, con el Visto Bueno de su presidente en la que se acredite la obtención de la correspondiente autorización de la Comunidad para la realización de las obras adoptada con la mayorías que a tal efectos establezca la ley o en su caso, los estatutos. 

• Deberá además acreditarse el cargo de los que suscriben dicha certificación mediante la exhibición al Notario del original del Libro de actas de la Comunidad de Propietarios en el que conste su nombramiento como presidente y secretario de la Comunidad.-

•  En este tipo de configuraciones de la propiedad horizontal, bastante frecuente en determinada urbanizaciones, también será necesaria Certificación de la Comunidad de propietarios expedida también por el Secretario de la misma con el Visto Bueno de su presidente, que acredite que la posible ampliación de la edificación (ampliación de obra) del elemento privativo no invade elementos ni zonas comunes, ni la superficie correspondiente a otro elemento privativo.

1.- Certificación municipal acreditativa de la calificación urbanística de la finca. 

2- Certificación municipal acreditativa de la no existencia de expedientes de disciplina urbanística y que no es posible la adopción de medidas tendentes al restablecimiento de la legalidad urbanística infrigida como consecuencia de haber realizado la obra sin licencia. 

3.- Declaración responsable de primera ocupación por prescripción de la infracción urbanística.