ADVERTENCIA

Las siguientes notas tienen un valor puramente orientativo e informativo. No constituyen, en modo alguno un asesoramiento fiscal, y la utilización de sus contenidos se entenderá hecha bajo la exclusiva responsabilidad de quien los utilice.

Novaciones que disfrutan de la exención prevista en el artículo 9 de la Ley 2/1994.

Consulta Vinculante Dirección General de Tributos (CV2288-14 de 5 de septiembre 2014):

Están exentas de la cuota variable del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados las novaciones de préstamos hipotecarios que consistan en la modificación del tipo de interés y/o en la alteración del plazo.

Esta exención está regulada en el artículo 9 de la ley 2/1994 y que es de interpretación estricta por lo que la modificación de otras circunstancias del préstamo hipotecario podrían dar lugar al devengo del impuesto.

Es necesario además que el acreedor sea una de las entidades financieras previstas en el propio articulo 1 de la Ley 2/1994.

Novaciones que sin modificar la responsabilidad hipotecarias está sujetas al impuesto.

Consulta vinculante Dirección General de Tributos (CV1935-13 de 10 de junio 2013) y CV0459-17 de 21 de febrero de 2017)

Están sujetas las novaciones que tenga por objeto cosas valuable. El concepto de cosa valuable a los efectos de determinar la sujección al impuesto de Actos Jurídicos Documentados no depende de que se modique o no la responsabilidad hipotecaria sino de que la novación se pueda modificar.

Según la Resolución de la DGRN de 20 de junio de 2012 que son inscribibles en el registro de la propiedad las siguientes modificaciones que no implican per se la modificación de la responsabilidad hipotecaria las siguientes novaciones o modificaciones del préstamo hipotecario:

a) Prórroga de plazo.

b) Establecimiento de un periodo de carencia.

c) Modificación del interés.

d) Modificación del sistema de amortización.

e) Cambio de divisa.

Sin embargo considera que pese a no modifican la responsabilidad hipotecaria son valuables y por tanto, al ser inscribibles en el Registro de la propiedad estarán sujetas al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: Respecto a la exigencia de que el contenido de la escritura sea valuable, este Centro Directivo entiende que ello no depende de que se modifique o no la garantía hipotecaria, sino de que la novación se pueda cuantificar, y por lo tanto las escrituras que se limitan a introducir modificaciones tales como el establecimiento de un periodo de carencia, la prórroga del vencimiento de la disponibilidad del crédito, las alteraciones en el calendario de disposiciones y en algún supuesto de modificación del tipo de interés aplicable, sin modificación de la responsabilidad hipotecaria, en la medida que son cuantificables, son valuables y por tanto estarán sujetas a la cuota gradual de actos jurídicos.

Por tanto, estarán sujetas al impuesto las novaciones que consistan en la modificación de cualesquiera condiciones financieras del préstamo:

a) El establecimiento de un periodo de carencia.

b) Prorroga de la fecha de vencimiento del préstamo o de la disponibilidad del crédito.

c) Alteración del calendario de disposiciones del préstamo o crédito.

d) La modificación de la divisa del préstamo.

e) la ampliación o reducción de capital;

f) La modificación del método o sistema de amortización.

g) La prestación o modificación de las garantías personales. ( En este caso la sujeción será, en su caso, por Transmisiones patrimoniales Onerosas y no tendrá lugar cuando la constitución de la fianza sera simultánea a la formalización del préstamo) .

Por aplicación de artículo 9 de la ley 2/1994 que es de interpretación restrictiva estarán exentas: las novaciones que tenga únicamente por objeto la modificación del plazo y/o del tipo de interés del préstamo.

La base imponible será la responsabilidad hipotecaria constituida en garantía del préstamo en el momento de la modificación.

Modificación del valor de tasación

Consulta Vinculante Dirección General de Tributos (CV16-2018) y (CV 338-17 de 8 de febrero):

La modificación del valor de tasación del bien hipotecado en garantía de un préstamo está sujeta a Actos Jurídicos Documentados.

La base imponible es el importe del capital u obligación garantizado (saldo pendiente) mas sus intereses costas y gastos.

Novación de varios conceptos.-

Consulta Vinculante Dirección General de Tributos (CV 338-17 de 8 de febrero):

Cuando el documento notarial contenga varias modificaciones sujetas al impuesto, se exigirá el impuesto correspondiente a cada una de ellas, salvo que la ley establezca otra cosa.

Constitución de fianza en la subrogación del comprador como deudor del préstamo hipotecario:

Supremo en la sentencia dictada en fecha 11 de noviembre de 2011 en virtud de un recurso casación en interés de ley afirma que: 4 "...simultáneo" es equivalente a coetáneo, y no resulta fácil sostener que la constitución de la fianza, cuando tiene lugar dos años después de la concesión del préstamo y se efectúa con ocasión de una ampliación de capital, resulte simultánea y coincidente en el tiempo con el primitivo préstamo, sin que nada importe el montante de la amortización pendiente del préstamo.

El préstamo hipotecario fue concedido por el Banco Santander en el año 2005; la Caja General de Ahorros de Canarias se subrogó en la posición de acreedora en escritura de 13 de julio de 2007 (número de protocolo 3696). La fianza no se constituyó simultáneamente con el préstamo hipotecario sino en un momento posterior, con ocasión de la ampliación del mismo plasmada en la escritura pública de 13 de julio de 2007 (número de protocolo 3697). Del tenor literal de la escritura de ampliación del préstamo hipotecario se desprende que lo que se pacta entre las partes es aumentar el capital del préstamo inicial, deduciéndose igualmente de ella que el fiador responde no solo por lo que respecta a la parte del capital ampliado sino por el préstamo total. En consecuencia, al tratarse de una fianza constituida con posterioridad al otorgamiento del préstamo hipotecario, y no habiendo acreditado la Caja General de Ahorros de Canarias que estuviera prevista tal constitución en dicho otorgamiento, debió quedar sujeta a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del ITPAJD. Para que haya un solo acto liquidable es preciso que el préstamo y la garantía se pacten conjuntamente ( sentencia de 2 de diciembre de 1971 ). Se admite que la garantía se preste con posterioridad si la preveía el título constitutivo del préstamo ( sentencia de 30 de noviembre de 1977 )".