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La segregación y la división de terrenos; en que consisten y en que se diferencian:
Las segregaciones y las divisiones de terrenos son operaciones jurídicas que tienen por finalidad la creación jurídica de una o más fincas mediante la separación de una o más porciones o partes de la superficie de una finca ya existente.
Aunque ambas operaciones tienen la misma finalidad, es decir el nacimiento de nuevas fincas mediante la división o separación de parte de la superficie de una finca ya existente, presentan una operativa distinta desde el punto de visto jurídico, de forma que la utilización de una u otra figura, tendrá distintos efectos tanto desde el punto de vista de su reflejo en el Catastro Inmobiliario y en el Registro de la propiedad, así como desde el punto de vista fiscal y arancelario.
En la segregación la finca cuya superficie se divide sigue existiendo tras su segregación tanto en el Catastro como en Registro de la propiedad pero con su superficie reducida y sus linderos modificados, mientras que en la división, -tanto en el Catastro como en el Registro de la propiedad,- la finca de origen desaparece y nacen tantas fincas nuevas como porciones de terreno resultan tras la división de la finca de origen.
Necesidad de licencia:
Como regla general la ley trata de evitar que mediante división o segregación de terrenos puedan nacer a la vida jurídica parcelas que no tengan la superficie que se considera adecuada para su utilización o explotación, de ahí que en las fincas urbanas no se permita la creación de fincas que tenga una superficie inferior a la superficie que se considera idónea a los efectos de proceder a su edificación en función de las características urbanísticas de la zona (superficie mínima edificable) y en las fincas rústicas que estas tenga una superficie inferior a lo que se considera adecuada para su cultivo o explotación eficiente (surge así el concepto de unidad mínima de cultivo que, en el caso de la Comunidad Autónoma de Canarias es de 10.000 metros cuadrados.)
Para evitar que surjan parcelas con superficie inferior a la unidad mínima edificable o de cultivo la ley exige como requisito indispensable para proceder a la segregación o división de terrenos la obtención de la correspondiente licencia municipal de segregación o división y prohibe a los notarios autorizar ninguna escritura de segregación o división de fincas que no cuenten con la preceptiva licencia de segregación o la declaración administrativa de la innecesariedad de dicha licencia, que deberá incorporarse necesariamente a la Escritura.
La segregación o división de terrenos sin licencia constituye una infracción urbanítica sancionable, en el caso de la Comunidad Autónoma de Canarias con multas que pueden ir de los 6.000 euros a los 300.000 euros en función del tipo de suelo.
Necesidad de georreferenciación:
Desde el 1 de noviembre de 2015 deberá incorporarse a las escrituras de segregación o división de terrenos las coordenadas georreferenciadas de los vértices de las parcelas resultantes tras la segregación o división representadas sobre la cartografía catastral, que es la cartografía oficial a estos efectos.
Debemos tener en cuenta que la segregación o división debe tener reflejo no sólo en el Registro de la propiedad sino también en el Catastro inmobiliario, por eso resulta conveniente que dichas coordenadas se aporten en un formato que permita su tratamiento por el Catastro Inmobiliario y por tanto cuando las fincas resultantes de la segregación o división no constan reflejadas en el Catastro como fincas independientes antes de la segregación o división, resulta cuando menos aconsejable que dichas coordenadas se aporten mediante su incorporación a un informe de Validación de su representación gráfica alternativa a la catastral sobre la cartografía catastastral (V.G.A) que se obtiene en la Sede electróncia del Catastro y que deberá incorporarse en la Escritua de Segregación o división.
La aportación del VGA a la Escritura de segregación o división permitirá al Notario comunicar al Catastro la segregación o división y que Catastro modifique la cartografía catastral y proceda a notificar al Notario, en el plazo máximo de 5 días, referencias catastrales y la certificaciones catastrales descriptivas y gráficas de las fincas tras la segregación o división para que el Notario las incorpore a la Escritura. Es decir, si se aporta el VGA cada finca resultante de la segregación ya aparecerá en el catastro como finca independiente con su correspondiente referencia catastral y al constar dicha circunstancia en la Escritura se facilitará y agilizará la inscripción de las mismas en el Registro de la propiedad y se reducirán los costes de la inscripción ya que, al coincidir las fincas de resultado con el catastro inmobiliario no será necesaria la tramitación del procedimiento de incorporación de base gráfica al folio real previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria ni tampoco instar posteriormente a la inscripción un lento procedimiento de modificación catastral ante el Catastro Inmobiliario. Todo ello, aunque puedan implicar recabar algo más de documentación antes de otorgar la Escritura, implica un extraordinario ahorro de costes y tiempo.
Para que el Notario pueda realizar dicha de manera casi automática dicha modificación catastral se requiere que el VGA se coherente con la operación que se escritura, es decir si se trata de una segregación debe ser un informe de segregación y si es una división debe ser un VGA de división, que sea positivo y que ninguna de las fincas de resultado de la segregación o división invada la superficie gráfica de otra parcela catastral. Este último requisito no siempre se cumplirá ya que en ocasiones la descripción catastral de la finca de origen no se corresponde con la realidad física de la misma, ya que puede presentar más o menos metros en la realidad que en el Catastro o viceversa o alguno de sus linderos reales están desplazados respecto a los constan en el Catastro. En este caso, se deberá proceder previamente a la modificación de la descripción catastral de la finca a través de la tramitación ante el Notario del procedimiento previsto en el artículo 18.2 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, lo que demorará el otorgamiento de la Escritura de segregación el plazo de un mes aproximadamente y requerirá la presentación adicional de un VGA del tipo subsanación de la finca de origen (es decir, de la que se segrega o divide), pero que una vez tramitado permitirá que el Notario pueda notificar al Catastro la segregación o división y que pueda incorporar a la Escritura de segregación o división las Certificaciones catastrales descriptivas y gráficas de las fincas de resultado con todos las ventajas y ahorro que ello implica.
Por tanto, si necesita formalizar la segregación o la división de un terreno, no dude en contactar con nosotros.
JAVIER JIMÉNEZ CERRAJERÍA
NOTARIO
Avenida de Las Playas 7, Planta 1, Local 11 (Edificio SOCO) , 35510
Puerto del Carmen- Tías
T- 928 84 13 70
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